物业管理概论第1-6章.pptVIP

(四)服务费用， 服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。 (五)物业的经营与管理 物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。 (六)承接查验和使用维护 承接耷验和使用维护的主要内容包括，执行过程中双方责任义务的约定。 (七)专项维修资金 专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。 (八)违约责任 这部分内容主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。 (九)其他事项 其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。 五、签订前期物业服务合同应注意的事项 (一)物业的承接验收 物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与开发商之间的问题，无需在合同中约定。 (二)物业服务的费用 前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。 (三)前期物业服务合同的解除或终止 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。 第三节 物业服务合同 一、物业服务合同的概念 物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 二、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别 物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于： 1.订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。 2.合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。 三、物业服务合同的签订 业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。物业服务合同通常在成立时即生效，如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。 签订物业服务合同应注意的事项有： 1．明确业主委员会的权利义务 2．明确物业服务企业的权利和义务 3．对违约责任的约定 4．对免责条款的约定 5．物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 6．合同的签订要实事求是 7．明确违约责任的界定及争议的解决方式 在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款： (1)项目，即应逐项写清管理服务项目。如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”、“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”、“环境卫生”等。 (2)内容，即各项目所包含的具体内容，越详细越好。例如，房屋建筑公用部位的维修、养护和管理项目内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构，环境卫生应覆盖的部分，安全防范的实施办法等。 (3)标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准。例如，垃圾清运的频率(是一天一次，还是两天一次)、环境卫生的清洁标准、安全防范具体标准(门卫职责、是否设立巡逻岗)等等。此外，还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如，要避免采用“整洁”等用词，因为在合同的执行过程中很难对是否整洁作出准确判断。 (4)费用，即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用