物业经营管理八写字楼和商业物业经营管理.pptVIP

4.公共秩序管理 商场公共秩序管理的主要工作内容包括： （1）人流的疏导，保证购物环境的秩序。 （2）对突发事件的快速反应，避免出现严重的拥挤、踩踏现象的发生。 （3）对各种突发性治安事件和安全事件的处置。 （4）对各种意外事件的处置。 5.建筑物及设备设施管理 （1）结合商业场所的营业时间，制定设备设施日常性、阶段性维修养护计划，使设备设施维修养护工作按部就班地逐步实施，不影响商业场所的正常经营活动。 （2）建立设备巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期查巡，及时发现和解决问题，确保设备设施正常运行。 （3）对电梯、中央空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作，以保证为客户提供顺畅的交通和适宜的温度。 （4）对设备设施的报修工作应于第一时间及时处理，保持高效率，以使商业场所不至于因设备故障而中断经营活动。 （5）及时整改容易造成客户损伤的设备设施，如柜台锋利的玻璃边、锐角应进行修整，避免消费者受到以外伤害。 6.清洁卫生及绿化美化管理： 7.停车场管理：应注意以下问题： （1）停车场布局设计要合理，方便用户车辆停放。 （2）停车场（库）内有足够的照明亮度，并有明显的指示标志。 （3）配备必要的安全防范设备，如电视监控系统、防盗系统、防火设施等。 （4）建立健全车辆停放管理制度，明确停车场管理人员的岗位责任制。 （5）加强车辆疏导，避免车辆的拥堵和刮蹭现象。 （6）按政府有关部门的规定规范收费行为。 （二）特殊管理 1.商业形象的宣传推广 第一，公共商业楼宇良好形象的作用 第二，公共商业楼宇识别系统的建立 2.承租客商的选配 （一）租户分类 从经营品种分 从经营形式分类 从信誉和实力分 从承租客商在公共商业楼宇的不同作用分 三、商业物业租户的选择 （二）租户选择考虑因素 声誉 财务能力 租户组合与位置分配 租户需要的服务 主要承租户与一般承租户的配合 商场规模大小 租金确定与调整 （一）基础租金 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 （二）百分比租金 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。 四、商业物业租金确定与调整 比如：当年营业收入在预算计划指标（50万）之内，按5％计取浮动租金；年营业收入超过预算计划指标在100万元以内部分，按6％计取；超过部分在101—200万元部分按8％计取。此种租金的计算办法有利于促使物业管理公司更尽心尽力地管理物业，为业主提供优质服务。 问：1.如营业额为40万，租金为多少？ 2.如营业额为140万租金为多少？ 40 ×5%=2万 100×6% ＋ 40 ×8%=9.2万 （二）影响商业物业租金的因素 1.决定租金高低的因素： （1）投资成本是决定商场租金高低的重要因素 （2）已有商场租金高低也是决定新项目租金的主要因素 （3）市场同类型的市场的供求状况也决定租金的高低 2.影响租金高低的因素： （1）商场的地理位置 （2）商场的经营内容 （3）租户类型 （4）出租策略 （三）商场租金方案的制订 1.分析市场上同类商场的有关情况，进行市场定位。 2.确定不同情况下的商场出租率和租金水平。 3.确定基本租金水平。 （一）确定租赁管理的模式 1.包租转租模式 2.出租代理模式 3.委托管理模式 （二）确定可出租面积和租赁方式 五、商业物业租赁方案和租赁策略的制定 （三）确定项目市场定位 1.进行整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 （1）定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 （2）定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位。 2.进行商业项目功能、规模定位 （1）定位内容：明确商业项目功能规划和经营规模 （2）定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标 3.进行商业项目的经营档次与形象定位 商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，通过对商业项目品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象。 （四）确定租金方案 （五）租户的选择 物业公司在选择和搭配商场的租户时，主要应依据商场规模的大小、经营目标和经营层次来决定。一般应考虑租户的声誉、租户的财务状况和能力、租户组合与位置分配、租户所需要的物业服务、承租户的配合和商场规模的大小等因素选择合适的经营者和单位。 （一）科学化、制度化、规范化、高起点 （二）加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案 （三）加强消防管理，做好防火工作 （四）重视清洁管理 （五）强化设备管理设施的维修保养 （六）设立服务中心，完善配套服务 （七）加强沟通协调，不断改进工作 二、写字楼物业管理的目标 （一）营销推广 由于