房屋承租人优先购买权的合理性研究.pdf

摘 要 中国经济与社会正处于高速发展的阶段，城市化进程日益加快，收入分配 不均日益突出，人民物质需求日益高涨，这些矛盾集中地体现在住房的问题上。 在我们的大中城市中，有相当大的人口比例是通过房屋租赁来解决居住问题。 房屋租赁市场繁荣的同时，也存在很多问题，如何保障这些人口的居住不仅是 政府和社会所共同关心的话题，也是立法机关和法学理论界的热点议题。房屋 租赁是保障人民居住权的一项重要制度，而房屋承租人的优先购买权又被视为 保障承租人利益的重要制度，重审房屋租赁人的优先购买权，无疑对我们完善 房屋租赁制度，更好地保障房屋租赁市场的健康合理运行，起着重要的理论和 实践作用。笔者在准备这项议题的过程中发现，亦有不少学者从各个方面对这 项制度予以阐述，笔者更在实际案例中发现了其不少问题所在，所以针对这项 制度的合理性若干问题做一些系统梳理和总结工作，并在秉持现代民法基本公 平自由的理念和现阶段对我国居住权问题的严正关切的基础上，适当地予以评 议和定论。 本文一共设计了六章。第一章为前言，具体解释了选题的背景和意义，确 定了题目的基本范围和理论框架。并且介绍了优先权和优先购买权的基本理论， 以及比较法上的简单情况。 第二章为承租人优先购买权的立法目的和制度意义，通过回顾立法时境和 立法者出发点，力求发现立法目的之所在，便于下文分析实践中发生的问题的 症源。同时又总结了各家学者关于该项制度的合理性论述和解释，主要是如下 几个方面：有效利用资源，降低交易成本，维护经济秩序，体现公平正义。通 过这些以便为下文作分析准备。 第三章为承租人优先购买权的司法现状，该章首先梳理了我国关于房屋租 赁人优先购买权的相关法律制度，构建了承租人行使优先购买权的理想模式， 主要阐述了在现实中司法机关遇到的关于该项制度的审判难题。通过分析法院 在审理承租人优先购买权案件中遇到的问题，如：当事人请求判决出卖人与第 三人之间签订的买卖合同无效人民法院应否支持? 在认定买卖合同无效的情况 2 下, 承租人能否请求强制缔约?租赁合同未经登记，能否对抗第三人等，展现了 法院在审理承租人优先购买权案件的逻辑过程和我们立法出发点之间的偏离。 这些偏离导致的这项制度无法真正地保护承租人利益，同时又侵害了出租人的 合理利益，从而论证得出这项制度不符合交易的合理性原则。 第四章为主张废除承租人优先购买权制度的观点总结，包括学理理论质疑 和制度价值的质疑。学理质疑来自于物权债权效率的先后，以及房屋承租人优 先购买权与当事人意思自治原则的冲突。制度价值的质疑来自于房屋承租人优 先购买权在以下几个方面不符合民法的基本价值：额外优惠承租人，违反公平 原则；缺乏必要的权利限制，易致承租人滥用权利；浪费资源，违反效率原则； 限制出租人的处分权，违反意思自治原则。这章是在第三章基础上，通过总结 和分析前任研究成果，对这项制度的合理性重新审视和检查。通过逐一分析房 屋承租人优先购买权制度的合理因素和现实反差，逐一驳斥了它的合理理由， 并指出它对于效率和公平的严重干涉是不合理的。 第五章为反思承租人优先购买权制度，该章总结了前面各章论述的观点， 做评议和定论，从解释论的层面出发，认为在现在的立法模式下合理行使该项 制度应该具备的各项条件应该包括：通知条件、同等条件、期限条件；从立法 论的层面出发，认为该项制度存在阻碍交易有悖市场的致命缺陷，应予以替代， 替代方案须分房屋性质具体考虑、分类实施：对于仍大量存在的公房，应该做 登记或者备案，学习香港的轮侯制度；对于私房应该通过建立一个新的先买制 度来代替优先购买权制度，以避免其弊端和缺陷。 第六章为结论，通过全文论述得出现有的房屋承租人优先购买权制度从实 施上看存在很多严重问题，从解释论上看，现行法律较粗疏简略，司法实践中 易生歧义，缺乏操作性，应该通过法律解释予以明确和解决，从立法论角度看， 承租人优先购买权制度理论上有质疑，现实中更不能发挥效率价值，不能体现 民法的公平原则；从长远的发展上看，该项制度应该予以替换。 本文从承租人对租赁物享有优先购买权的逻辑原理、承租人如何实现自己 对租赁物的优先购买权、优先购买权在现实司法实践中遇到的种种问题等相关 问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律 关于承租人优先购买