青岛市房地产投资风险分析.pdf

摘 要 近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了大力推动， 并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产独特的性质决定了房地产投资经 营具有开发周期长，受投资环境影响大，投资风险高等特征。所以，在房地产 项目投资决策中不但要考虑收益，更要全面地预测风险。目前部分地区投资增 幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热” 和结构性问题，许多地区尤其是大城市房地产价格上涨过快，远远超出了人们 的承受能力,使房地产投资面临着越来越大的投资风险。房地产企业作为这种投 资风险的主要承受者，只有在投资决策前，对项目进行周密细致的投资分析与 评价并制定详细、可操作性强的风险防范措施，才能将投资风险控制在可预知 的范围内，从而加大获得预期投资收益的确定性。 本文从房地产投资风险的的基本理论入手，系统介绍了房地产投资风险的 概念、基本特征和房地产投资风险的分析方法，并对国内外关于房地产投资风 险的研究情况进行了回顾和总结。房地产投资风险主要是指由于投资房地产而 造成损失的可能性，这种损失既包括投入资本的损失也包括预期的收益未达到 的损失。房地产投资风险具有客观性、潜在性、多样性等特征。 目前，关于房地产投资风险的分析多集中在北京、上海等大城市，对中小 城市研究的不多。而作为奥运协办城市的青岛市，其房地产市场发展受各种因 素影响，具有特殊性。近几年，青岛市由于受奥运概念的影响，旅游经济的发 展，以及临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势，吸引了越来越多的国内 外人士到青岛投资、安家落户。也有很多投资者看好青岛的发展潜力而投资于 青岛的房地产市场。这几年青岛市的房地产业得以迅猛发展，出现了投资规模 过大、投资结构不合理、房屋价格猛涨、商品房积压和空置等问题，导致投资 风险迅速加大。因此需要从理论上和实践上对青岛市房地产投资风险进行系统 和全面的研究与探讨。 通过对景气指数和发展趋势的分析可以看出青岛市房地产市场的发展特点 主要有：房地产投资总额增速较快，2003~2007 年房地产投资的增速每年都在 1 15%以上，年均增速达到19%；销售数额持续攀升，七年间增长了5.62倍;销售 市场和租赁市场发展不平衡；房屋销售价格持续上涨而同期居民的收入水平增 长明显滞后；商品房供给数量受各种因素影响，波动较大。 针对青岛市房地产市场的特点，本文从政策调整、供需矛盾、收益变现、 经营管理、财务管理等方面归纳了青岛市房地产市场目前存在的主要风险，然 后结合青岛市的区域特色和发展定位，对青岛市房地产投资风险产生的原因进 行因素分析。 青岛市房地产市场风险产生的原因主要有：一是由于房地产业是国民经济 的先头产业，因此,往往成为国家宏观调控的重点。提高利率、上调法定存款准 备金率、调整住房贷款政策以及青岛市政府的调控措施都会对房地产行业产生 影响。同时，奥运会对青岛市房价的强大推动力具有时间效应。二是青岛市居 民收入增长严重滞后于房价的上涨幅度，而房地产企业过多的投资于高档住宅， 使供需结构失衡。三是外资的不断涌入及国内大型房地产企业的介入，使青岛 市的房地产市场竞争日趋激烈。四是炒房投机行为盛行，过度放大了需求，进 一步抬高了房价。五是土地购买价格过高，已造成上百家投资企业因无法取得 土地而主动注销房地产开发资格。六是投资企业融资结构不合理，存在着过度 依赖银行贷款、定金及预收款所占比重过大、应付款拖欠严重的问题。 为了进一步分析房地产企业在青岛市的房地产投资风险，本文以青岛市某 房地产公司的溪谷美寓投资项目为案例，针对青岛市房地产市场存在的风险因 素，采用盈亏平衡分析的方法，分别对土地价格的上涨、贷款利率的提高和房 屋销售价格的波动、销售费用的增加等情况对房地产项目的投资成本、销售收 入和销售利润的影响及相应的投资风险的变化情况进行了评估。通过定量的分 析，说明了各种风险因素确实会在不同程度上对投资项目的风险水平产生影响。 为切实增强房地产企业防范风险的能力，提高房地产企业的竞争力。本文 提出如下建议：首先，房地产企业应密切关注经济形势的发展和国家经济政策 的变动趋势，通过种种迹象判断可能出现的政策调整，从而在国家经济调整政 策出台之前，及早做出安排。其次，应根据自身的实际情况，积极探索新的融 资方式，多元化筹措