香港与内地土地使用权制度的比较研究.pdf

中文摘要 香港于一九九七年正式回归中华人民共和国，但由于历史因素影响下，但 香港及内地所实行之土地使用权制度亦截然不同，故本文会重点比较两地土地 使用权，由使用权制度、出让制度、转让制度各方面作深入比较，亦会探讨两 者之优点及缺点，互补长短，从而完善两地之土地使用权制度。 一、土地使用权制度 基本上，香港的土地是 leasehold 制度，即香港所有土地拥有权，除了位于 中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外，则全部由香港政府所拥有，再 由政府出租予居民，除一次性收取「卖地」金额以外，居民则需向政府缴交地 租。香港的土地由政府拥有，政府把使用权租出，并每年收回地租。在 1985 年 5 月 27 日《中英联合声明》生效至1997 年 6 月 30 日期间，香港政府制定有关 批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契约期，不得超逾 2047 年 6 月 30 日，有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997 年 6 月 30 日，亦可根 据《中英联合声明的规定》续期至 2047 年，该日以后则每年缴纳租金，即土地 应课差饷租值的百分之三。负责管理香港所有土地事宜的权力机关是地政总署。 在内地，根据《中华人民共和国宪法》第 10 条“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土区，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。” 内地土地概念上属于全民所有，国家所有土地的所有权操作上由国务院代表国 家行使，负责内地土地资源的是国土资源部。在历史沿革中，内地政府透过继 承、没收、征用和征收四种方法取得土地使用权。内地之集体土地指农民集体 对其所有的土地依法享有的占有使用、收益和处分的权利。集体土地的所有权 要通过国家征用程序转为国有，被收购的土地使用权一经交付，即纳入国家的 土地储备库。 2 二、土地使用权出让制度 香港在 1997 年经历金融风暴后，开始调整批地政策，至 2004 年全面采用 「勾地」制度，即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中，提出对某地块 所愿意支付出的「最低价格」，该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」 5%款项的按金，再经过公开拍卖或招标形式，由政府批出土地。以这种「勾地」 方式卖出土地，既能配合有意发展商之土地实际需求，在拍卖过程中又能体现 自由经济下公平竞争的原则，政府亦可以控制土地之批出及价格。 在内地，土地使用权出让是指指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向国家支付土地所有权出让金的行 为。 而内地则透过协议、招标、拍卖、挂牌交易四个方法出让土地使用权，比 香港多元化，其中协议出让又称为秘密出让，而招标、拍卖、挂牌交易方式合 称为公开出让。土地使用权出让是一种有偿行为，所以要符合平等自愿的原则， 履行受让双方之权利和义务。 在香港，所有评估土地价格的工作，由估价委员会按当时市场的情况，以 公开市值厘定。内地国有土地估价工作由组织土地使用权出让活动的市、县国 土资源部门委托具备法定资质的机构进行评估。 三、土地使用权转让制度 至于土地使用权转让方面，由于香港实行高地价政策，除了开发成本外， 也要计算机会成本，受让方的出价要相当高，经过私人协商由原土地使用权人 把土地使用权年期卖给另外之发展商，所以在香港并不常见。 在内地，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移行为，在权 利与义务同时转移原则、产权一致原则、效益不可损原则下，以出售、交换和 赠与方式转让国有土地使用权。可转让的土地使用权必须是通过土地使用权出 让合同取得土地使用权，并必须进行一定开发之后才能转让，在转让时亦要向 3 国家交纳相应的税收。如果价格太低，政府有机会插手，以防国家土地被贱卖。 无论在香港或内地，转让土地年限必须为原先土地使用年限减去已使用年 限后的剩余年限。 四、比较两地土地使用权制度之不足及其完善 两地之土地政策并没有一地绝对占优，香港实行高地价政策，是一个市场 主导的制度，既贯彻让市场力量推动经济兴旺发展的哲学，以及把政府干预市 场的程度减至最低，发展商诺付出最低地价如果