中外房地产融资比较研究.pdfVIP

摘 要 近十几年来，我国房地产业发展迅速。房地产行业由当初的重要产业已发 展成为了我国的支柱产业。与此同时，我国的房地产金融业的发展却十分缓慢。 一方面，目前我国的房地产融资手段不能满足房地产业发展的需要；另一方面， 房地产业和房地产金融的发展速度的不匹配，增大了我国房地产金融风险，不 利于我国房地产业的健康发展。从某种意义上来说，我国房地产金融业的发展 滞后已成为我国房地产业健康发展的瓶颈。 本论文分为六部分，主要借鉴美国和德国发达的房地产金融体系，通过运 用比较研究和系统研究方法，系统地分析了中美德三国房地产融资的发展特点、 融资体系、可能产生的融资风险和重要融资工具的法律体系，寻找中美德三国 的房地产融资的共性和差异，分析出我国房地产融资存在的问题，并探讨了解 决问题的方法、提出了对策性的建议。 第一部分是导言，首先提出本文研究的背景和意义，其次叙述了比较研究 方法和系统研究方法的含义，最后简述了以美国、德国为代表的外国房地产金 融和我国房地产金融发展的历史。 第二部分内容为房地产投融资相关理论分析，从房地产投资与融资两方面 分别进行了其特点分析与理论阐述。房地产业是一国的支柱产业，房地产投资 能够拉动有效需求，带动其他产业发展，有利于国民经济增长与财富积累。房 地产投资具有虚拟性，与其它金融资产的投资实证具有弱相关性，有利于机构 投资者进行投资组合的风险分散化。房地产作为单体大宗商品和投资品，具有 与其他商品不同的属性，因而房地产融资也具有其特性，表现在：资金一次性 需求比较大；期限比较长；不动产抵押及面临的市场波动风险、财务风险比较 大。房地产企业的债务融资比例一般比较高，更加需要运用企业融资理论平衡 债务融资和股权融资成本，使企业的价值最大化。 第三部分从中美德三国房地产融资渠道进行了比较研究与评价。房地产融 资根据不同的分类标准有多种分类方法。本章主要按照生产性融资和消费性融 资两大类进行了中美德三国对比论述。在生产性融资渠道方面：美国主要有银 1 行贷款、REITs 、辛迪加及合资合作、发行股票等；德国主要有银行贷款、KAGG 、 发行股票和债券等；我国主要有银行贷款、发行股票和债券、REITs 等。在消 费性融资方面：美国主要有抵押贷款一级市场和二级市场，其贷款方式和工具 类型比较多；德国主要有固定利率长期抵押贷款、储蓄合同贷款、浮动利率的 短期抵押或无抵押贷款、低息及无息贷款；我国主要有抵押贷款和公积金贷款。 笔者对中美德三国融资方式的共性和差异进行了分析，从各国房地产金融发展 史来看，金融市场提供的融资方式均与各国金融市场的发育特点以及政府的政 策推动、支持有着直接的关系，融资方式和渠道的发展均呈现出不断演进的特 征，融资主体对融资方式的选择主要考虑了融资成本及交易费用。各国融资方 式的差异主要是由各国社会制度、经济政策以及金融市场结构不同所造成的。 第四部分是对中美德三国房地产金融风险进行了比较研究。房地产金融风 险按其形态分为：政策及法律风险、信用风险、流动性风险、利率风险、不对 称风险和操作风险。本章主要从信用、流动性、利率和信息不对称风险四方面 分析了中美德金融风险表现形式和防范措施。德美两国的信用风险比我国相对 较低，主要是因为其建立了完善的信用体系，而我国在这方面的建设比较落后。 德美两国和我国的房地产金融流动性风险 目前都比较低，主要是因为美国住宅 抵押贷款二级市场已具相当的规模；德国制定了长期贷款资金来源和运用严格 匹配的制度；而我国四大商业银行资金的流动性目前还比较充足，银行面临的 不是资金不足的压力，而是找不到质量较好的信贷资源的压力。但从长期来看， 由于房地产投资资金严重依赖银行信贷、银行资产与负债期限结构不匹配会给 银行带来一定的流动性风险。从利率风险来看，中美德三国都不高，德美两国 主要是由于贷款工具的演变使得利率风险大大降低，而我国抵押贷款从一开始 采用的就是浮动利率。从不对称风险来看，美国住房抵押贷款二级市场不对称 风险比较大；而我国是抵押贷款一级市场不对称风险比较大；德国住房金融的 不对称风险比较低。这主要源于信息披露的制度和监管是否严格。 第五部分对中美德三国住宅抵押贷款和房地产投资信托的法律体系进行了