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招拍挂制度下土地竞买研究 摘 要 获取土地是房地产开发的第一步，也是房地产项目开发成败的关键步骤。 本文对房地产开发用地的取得方式进行分析，得出2004年至今，通过土地公开 市场竞买招拍挂出让土地已成为房地产开发企业获取土地资源的主要渠道。然 后通过对现行土地出让方式中最主要的招标和挂牌方式进行分析研究，以二级 开发项目用地竞买实施为主轴，归纳出土地竞买必备的三个关键要素——土地 竞买策略、竞买组织实施控制和竞买价格确定，对土地竞买策略进行了阐述， 对竞买组织实施流程和关键点进行了梳理，对土地竞买价格的测算和确定过程 进行了讲解，分别得出对目前土地竞买具有一定指导意义和参考借鉴价值的结 论，并以实际操作案例——2006年北京“地王”广渠路36号地（招标）和2009 年房山长阳起步区4号地（挂牌）的竞买过程进行剖析和论证。 本文的研究目的是在土地招拍挂的出让制度下，总结市场竞争条件下土地 竞买工作的基本经验和方法，并就如何有效提高土地竞买组织实施能力提出了 建议。从开发企业角度出发，在能给开发企业参与土地竞买提供参考的同时， 也能让政府相关部门可以从不同的视角去观察当前土地出让制度的部分实施效 果。以北京房地产市场为主要研究对象，是因为北京作为首都和政策的策源地， 对全国有举足轻重的影响力；同时，北京市土地交易活跃，市场管理比较规范， 以北京为例，有利于更好地从根本上规范土地竞买行为。 希望本论文能成为房地产开发企业土地拓展研究的有机组成部分，为房地 产开发企业土地拓展研究贡献绵薄之力，同时也希望本论文为其他希望通过增 强土地拓展能力做大做强的房地产开发企业提供现实的参考。 关键词:土地；招拍挂；竞买 1 招拍挂制度下土地竞买研究 Abstruct Gaining the land is the first step of real estate development and the crucial procedure of a project. The methods that have been used by the real estate development to procure land will be analyzed in this thesis. The conclusion is that from 2004 till nowadays, competitive bidding (public bidding, auction and listed land grants) through the open market is the main channel of getting lands. According to the analysis with the principal ways （public bidding and listed land grants ）, and the management of construction-bidding which was used as the m