城市土地使用权出让价格的预测的研究.pdfVIP

摘 ，要 随着我国土地使用制度改革的力度不断加大，土地市场逐渐完善，城市土地 出让价格更加接近市场价格。招标、拍卖、挂牌的出让方式越来越广泛地被采用， 加剧了土地出让市场的竞争性。对城市土地出让价格进行准确、客观的预测对政 府和房地产开发商都具有重要意义。 本文研究的是城市内特定宗地的出让价格发展趋势，并预测未来的宗地出让 价格。本文是在基准地价系数修正法的基础上，结合灰色预测理论的GM(1，1) 模型，对未来时期的城市土地出让价格进行预测。基准地价系数修正法通过对基 准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正及区域和个别因素修正来取得待估 宗地的价格。为了取得未来的地价指数，本文根据以往的平均地价历史数据的时 间序列，运用GM(1，1)模型，模拟平均地价发展趋势，预测未来的平均地价。 再由平均地价计算出未来的地价指数，以便对基准地价进行期日修正，进而实现 了对土地出让价格的中长期预测。在容积率修正过程中，本文运用回归拟合的方 式建立了容积率与地价的相关函数，得出容积率修正系数。 本文以天津市中心城区某宗Ⅶ级商业用地的土地出让价格预测为例，先根据 天津市中心城区Ⅶ级商业用地各季度平均地价，运用灰色预测法得到平均地价的 预测模型。经过检验，该模型符合精度要求，可以用其预测平均地价，并由此求 得地价指数。本文还运用对数函数对容积率和地价的关系进行拟合，求得容积率 修正系数。然后，通过对天津市中心城区的基准地价进行修正，预测出了该宗土 地2008年各季度的出让价格。 关键词：城市土地出让价格基准地价灰色预测地价指数 ABSTRACT Withtherefo册ofthe use ofIandjnour System coun臼y and beingimplemented thelandmarket more becomingnomal，the ofurbanlandiscloseto remisingprice themarket of price伊adually．The tender，auctionand havebeen remisingways listing the ofthe adoptedwidely，which landmarket．Soit’s strengthenscompetition ve眄 forboth important the therealestate to the goVemment柚d developerpredict ofurbanland and remisingprice accurately objectiveIy． Thisthesisisto the trendof studydeVelopingthe ofa of remisingpriceparcel t0 thefhture land，andpredict ofthe