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限购令对房地产业的影响分析 钱 桦 宋 霞 宋淑鸿本文受国家级大学生创新创业训练计划项目资助，项目编号201210298021 （南京林业大学经济管理学院 南京 210037） 【摘要】 一个国家房地产市场的整体走势直接关系到经济增长的整体趋势，也影响着经济波动。然而近年来，房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度，房地产泡沫化的趋势越来越明显，引起了舆论的广泛关注。政府为遏制房产暴涨的局面，出台了一系列房控政策，本文分析了新政实施了这几年间房地产的变化趋势，并提出相应的政策建议。 【关键词】 限购令;国家调控;房价 住房是关系到社会基本民生的重大问题，是社会稳定和经济繁荣的重要保障。考虑到我国人口多、土地少的基本国情，合理引导住房消费需求和消费模式一直是国家关注的焦点。然而从06年开始，我国部分地区出现了房价上涨过快的趋势。2010年开始实施的所谓史上最严厉的房地产调控，即通过行政力量强行介入房地产市场的供求，直接改变当期市场供求力量的对比，从而达到改变均衡价格、控制房价上涨的目的，自出台之日起，就因其合理性和有效性就备受争议。今年的两会上，限购令对“高房价”的作用再次成为代表们热议的话题。因此，正确分析和看待限购政策对于房地产调控的成功具有较大意义。 1.限购令出台的背景 1.1房价上涨过速 在商品房市场中，由于土地及资金等的限制、地方政府的治理需要、房地产开发商对盈利、房屋所有者对房产增值等的追求，住房往往处于相对匮乏的状态，从而具有了投资性质，吸引了投资者的目光。土地是不可再生资源，并且是十分有限的不可再生资源。但由于我国投资市场的发展不完善与不均衡，近年来有越来越多的居民把购房作为一种投资渠道，房屋价格的上涨更是进一步刺激了基于投资的购房需求。 1.2政府干预受限 诸多行政化的调控手段，例如打击囤地、严惩捂盘惜售等，效果疲乏，无法达到既定目标；而市场化的宏观调控政策迟滞不出：房产税出台的说法延续多年，却始终未能落实，多靠各类专家捕风捉影，令公众渐失信心。 2.限购令实施后对遏制房价攀升态势的影响 2.1 2010年???台至2012年 2010年4月30日，北京在出台的“国十条实施细则”中明确提出限购令的概念，将房屋购买与户籍直接挂钩。限购令在个人拥有房产数量上作了严格限制，并对房屋购买的首付比例和银行贷款利率作了明确规定。之后各地方政府纷纷出台各地限购令。例如深圳出台限购令，提出户籍居民限购两套住房，非户籍居民限购一套住房；上海市住房保障房屋管理局等五部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含 HYPERLINK /view/4495529.htm \t _blank 二手存量住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。政策实行伊始，无论是房屋的成交量还是人们的买房热情都呈大幅下降趋势。 1）政府土地出让面积的变化。2010年下半年开始，城市的土地出让面积开始减少，到2012年上半年则几乎与2009年持平，第一季度的出让面积甚至不到2010第四季度的一半。究其原因，可归为以下几点：一是限购后，大中城市的房屋成交量都明显萎缩，大部分 HYPERLINK /news/04.html 房地产企业在这种情况下选择消化库存，减少土地购入，减缓投资速度；二是房地产企业资金困难，大部分融资渠道都被收紧；三是土地供应开始出现郊区化，土地市场供需比例失衡：商业地块的占比明显增加，而住宅地块则明显呈现出郊区化趋势，影响了 HYPERLINK /companys/040000/ 开发商拿地的积极性。 2）限购令出台后楼价涨幅和销售量情况。根据统计局2011年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据，相比上月，新建商品住宅价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。而相比上年同月，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个；2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点。 图1 商品房销售面积同比增速 而从更直观的图1上看，2008到2010年年初，商品房的销售面积疯狂上涨。但从2010年第二季度开始，国十条颁布并执行，限购令也在各一二线城市如火如荼展开，限制了投机者们的购房数量。而对住房有刚性需求的民众则认为房价因此有了下跌的可能，放缓了买房的进度。 2.2013年初至今 国家统计局于今年6月18日出具2013年1-5月份全国房地产开发和销售情况，2013年1-5月份，全国房地产开发投资26798亿元，同比名义增长20.6%，增速比1