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征收房产税对房地产市场调控的影响分析 张颜亭 区域经济学 405430213144 一、引言 房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为 75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。而我国政府的财政收入并没有大量涉及房产税，除少部分试点征收房产税的地区重庆、上海等。近日，网络传言2014年1月1日起，我国将开征房产税，这个版本只不过是某房地产研究中心在《关于坚决变革房地产制度的建议》中提出的意见。相关人士指出，在上海、重庆两城市的房产税试点经验没有总结之前，仓促出台政策不现实。而且，这个版本的税率设置过高，不太现实。此前的试点中，重庆的税率分为0.5%、1%、1.2%三档，上海的税率为0.28%和0.42%两档。另外，在房产税征收的范围、税率等各个方面还存在很多的问题。 网络上流传的房产税征收确实引起了广大网友的热切关注，人们对于房产税是否征收的政策出台也有很多不同的看法。随着2013年3月“新国五条”出台后，全国范围内并未再出新调控政策，楼市在少见的“政策平稳年”中一路走高。国家统计局数据显示，2013年前三季度，全国商品房销售面积为8.4亿平米，商品房销售额为54028亿元， 同比分别大增23%和33%。2013年11月召开的十八届三中全会并没有明确指出楼市调控方向，也没有明确指出是否征收房产税，甚至没有提及“房产”二字。但是，全会提出要发挥市场在资源配置中的积极作用，还对土地改革提出了一些建议。可见，房产税是否在全国范围内推广取决于市场对房产的影响作用。对于以上房产税的分析，可以得出，房产税的征收不仅影响地方财政收支，还会影响广大居民的生活状况，最终对于我国经济发展产生重要的影响。 对于以上房产税的分析，我们可以知道，房产税的征收不仅影响地方财政收支，还会影响广大居民的生活状况，最终对于我国经济发展产生重要的影响。本文通过对拉姆赛-卡斯-库普曼模型进行扩展，将房产税引入模型之中，进而分析征收房产税对房地产市场调控的影响。 扩展的拉姆赛-卡斯-库普曼模型 拉姆赛-卡斯-库普曼模型能够避免所有的市场不完善以及由异质性家庭与代际联系所引致的一切问题。此模型可以用来分析消费与投资的最优化问题，从我国目前的房地产市场来看，我国房地产市场涉及到的对象较多，包含广大的居 民，房地产开发商以及政府等，研究起来较复杂，而且我国跟房地产有关的税种较多，较复杂，鉴于房地产市场这两种特殊的情况，使得对房地产市场的分析较复杂，需要考虑的外在因素以及内在因素对很多。本部分排除一些外在条件以及房地产市场的特殊情况，建立一个相对理想的模型，主要是为了说明征收房产税可行的微观基础，推导出房产税的征收对房屋的消费以及房价的影响。 假设在房地产市场中只存在购房者和卖房者，购房者相当于消费者即家庭，卖房者相当于厂商。在购房者中，家庭的效用函数为 （1） 其中，C(t)是在t时刻家庭每个成员的消费，u(·)是瞬时效用函数，他给出了既定时刻家庭每个成员的效用。L(t)是经济的总人口，L(t)/H是每个家庭的成员人数，ρ是贴现率。ρ越大，则相对于现期消费，家庭对未来消费的估价越低。 在拉姆赛-卡斯-库普曼模型中，瞬时效用函数采取如下形式： ， （2） 这个函数形式便是著名的相对风险厌恶不变的（或CRRA）效用函数。以此命名的理由是该函数的相对风险厌恶系数（可被定义为）是θ，并且它因此独立于C。θ决定家庭将消费在不同期间转移的意愿，θ越小，随着消费的上升，边际效用的下降越慢，家庭越愿意允许其消费随着时间而变动。 如前所述，卖房者在该模型中相当于厂商的行为。由于生产函数具有不变的规模报酬，经济是竞争性的，厂商因此获得零利润。正如索洛模型描述的一样，资本的边际产品是，这里f(·)是生产函数的紧凑形式。由于市场是竞争性的，资本获得其边际产品，又因不存在折旧，资本的真实报酬率等于其每单位时间的收入，因此，在t时刻，真实利率为： （3） 在征收房产税之后，（3）式变为 （4） 其中，m是房产税率，即以税率m征收房产税。 此处便是对拉姆赛-卡斯-库普曼模型的扩展或是修正。 构建购房者的预算约束，该预算约束是其终生消费的现值不能超过购房者的初始财富与其终生劳动收入的现值之和，利率是随时间的变化而变化，将R（t）定义为，在0时刻投资的一单位产出品将在t时刻获得数量为的物品。因此，在0时刻，家庭预算为： （