论商品房虚假销售广告的民事责任承担.pdfVIP

湖北社会科学 2011年第 10期 论商品房虚假销售广告的民事责任承担 姜 哲，徐 静 (南开大学 法学院，天津 300071) 摘要：商品房销售广告是房地产开发商最主要的营销手段之一。由于利益驱动使得虚假售房广告层 出不穷，严 重危害房地产市场的健康发展。购房者在权益遭受其害时，可以根据不同情形，依据相关法律去追究开放商相应的 民事责任，包括违约责任 ，缔约过失责任以及惩罚性赔偿责任等，从而充分维护好 自己的合法权益。 关键词：要约与要约邀请；违约责任；缔约过失责任；惩罚性赔偿责任 中图分类号：DF458 文献标识码 ：A 文章编号：1003—8477(2011)10—0146—04 在国家对于房地产市场调控措施愈发严厉的形势下 ．商 自己发出要约的意思表示。寄送的价 目表、拍卖公告、招标公 品房的快速销售．资金的快速回笼越来越被房地产商所看 告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”2003年最高法 重。有调查显示，超过90％的购房者要依靠房地产商发布的 关《于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 广告来获得商品房信息作为他们的决策依据，现今 “楼宇未 释》(以下简称 解《释》)第 3条规定：“商品房的销售广告和宣 成 ，广告先行”即表现出商品房销售对于广告的依赖性。然 传资料为要约邀请 ，但是……”。所以原则上，一般商业广告 而，在利益驱动下，许多开发商严重违反诚实信用原则 ，利用 应视为要约邀请。这是因为，第一，一般商品房广告的目的通 普通购房者缺乏专业知识背景和我国相关监管制度的不完 常在于商家宣传自己的产品以求消费者对其发出要约的意 善．制作和发布具有虚假欺骗性质的广告，使得 “货不对板” 思表示。第二，一般商品房广告内容通常是模糊和不确定的， 的现象时有发生 ，严重损害购房者的利益，引起纠纷不断。仅 如 “贵族皇家园林”、“凸显无限升值空间”等 ，而对于合同的 2007年，中国消费者协会受理商品房投诉就达到近两万件 ， 标的、数量、规格等关系到合同主要内容的要素不是具体明 其中由虚假广告宣传引起的占到首位。lll基于此 ，我们很有 确的．不符合要约的性质特征。第三。一般商品房广告通常没 必要对商品房虚假销售广告的法律性质及其含义进行探究 ， 有直接表示订立合同的效果意思。 并探析如何适用相应的法律法规使得进行虚假广告宣传的 (--)要约性质的商品房销售广告。 开发商承担相应的民事责任 ，从而更好地保护购房者的权 合《同法》第 14条规定：“要约是希望和他人订立合同的 益，维护房地产市场的协调、稳定和健康发展。 意思表示。该意思表示应符合下列规定 ：(1)内容具体确定 ； 一 、 商品房销售广告的法律性质分析 (2)表明经受要约人承诺．要约人即受该意思表示约束。”如房 我国目前相关法律还没有对商品房销售广告作出明确 地产商在广告中声称 “我公司现有位于某处房屋一套 ，面积 的定义，在实践中，业界一般将其定义为 “由开发商或者代理 100平米，价款80万，先来先买，预购从速”。这则广告因为具 商制作的，向不特定人发送的关于销售商品房的图片和文字 体涵盖了商品房买卖合同的主要条款，应属于要约，购房者 信息的一系列宣传材料”。_2 那么，这种宣传材料是构成要 只要表达出购买此房的意思表示，买卖合同即成立。pco) 约邀请还是要约呢?对此，我们应根据 合《同法》、商《品房销 但如果严格按此要约条件 ，恐怕绝大多数商品房销售广 售管理办法》等法律法规，最高人民法院有关司法解释等 ，结 告都只能归于要约邀请．正如2001年 商《品房销售管理办 合广告的具体内容对其性质进行综合判定。 法》中规定了买卖双方要将宣传资料上说明的允诺正式签订 (一)要约邀请性质的商品房销售广告。 到合同文本中才具有法律效应，但是这势必又很不利于购房 合《同法》第 15条第 1款规