新泽西州的“发展权转让（TDR）”.pdfVIP

圉 ：l=贫 源 lI霄撤 新泽西州的 “发展权转让(TDR) 郭文华 (国土资源部信息中心，北京 100812) 摘 要 ：土地发展权转让是一种规划和市场有机结合的土地管理机制，一是可以补偿 “发送区”土 地所有者的潜在发展利益损失；二是可以提高 接“受区”土地和基础设施的利用效率；三是可以保护耕地 和环境敏感区免受开发破坏。本文介绍新泽西州土地发展权转让的相关做法，供参考借鉴。 关键词 ：新泽西州 土地发展权 上涨了68％。这些购买费用都是由本州纳税人支付。 一 、 什么是土地发展权? 即使不遗余力地在执行保护计划，新泽西州还是 每年有 10000英亩农地和8000英亩其他空地在流失 土地发展权是指土地所有人遵守土地开发的法 成为建设用地，也就是说每年流失 18000英亩 (或 28 律规定 (区划条例或地方法律)，享有规定地块上允许 平方英里)土地。 的用途，进行开发建设的面积、密度、容量或高度。 英亩 土地所有人可将发展权转让，转让的发展权在转 让地块上作废，而可以在受让地块上与其现有的发展 权相加存在。 土地发展权转让是一种 自愿的、基于市场机制的 土地管理机制。 二、为什么要转让发展权? 图 1新泽 西州农 业土地 和被保护的农地 2004年州长JamesE．MeGreevey签署了新泽西州 《发展权转让法》(该法于2004年 9月生效执行)，从此 除了购买土地外 ，还可以通过刺激不动产市场来 新泽西州获得了一个实现理性发展的工具。 实现保护土地和实现理性发展的目的。转让发展权恰 转让发展权提供 了一个不需购买土地就能达到 好提供了这样的工具。将转让发展权条例应用于土地 保护土地和实现理性增长 目的的重要工具。由于政府 利用法规，市政当局可以将发展权从历史文物区、自然 和个人都没有足够钱来购买新泽西州需要保护的自然 保护区、农地区或其他需保护地区转移到那些需要开 保护区、农地和风景区，同时，地价上涨迅猛，可获得的 发建设的地区。将成为保护区的土地所有者可以出售 土地在减少 ，发展权转让就显得非常重要。 其开发建设权给开发者，相应地其所有的土地将会受 1998～2003年间，新泽西州 “绿地保护计划”下，作 到约束性协议的制约，永久地保护起来。 为开敞空间保护的土地平均购买费用上涨了87％。同 通过转让发展权 ，市镇可以以比直接购买少得多 期，“农地保护计划”下，保护的土地单位面积购买费用 的费用实现对空地的保护。接受发展权的地区可以通 收稿 日期 ：2011-7—20 作者简介：郭文华(1977一)，女，博士，副研究员。主要从事国土资源信息研究工作。 圈 《 2011年第9期 崮 =l=贸 源 1胃于I豆 过开发建设 ，使本地区公众更为富足并有利于区域发 在新泽西州，根据 1993年法令 (N．J．S．A．4：1C一49et 展。转让发展权在新泽西州 Pineland和 Burlington县 seq．)建立了新泽西州发展权转让银行，注资2000万美 的小镇实行得非常成功，在其他州的许多地区和小镇 元。发展权转让银行提供以下服务： 也实行得很好。但直到 2004年，新泽西州的其他镇仍 提供资金购买 转“出区”发展权 ； 未使用这个重要的工具，以实现其更好地理性发展。 为市政当局提供 50％的贷款，用于规划费用； 现在，每个镇都可以使用转让发展权来使其更好地发