房地产计税价格批量评估实证研究.pdfVIP

2011年6月 地理空 间信息 Jun.,2011 第9卷第3期 GEOSPATIAL INFORMATION Vol.9,No.3 房地产计税价格批量评估实证研究 耿继进，何素芳 （深圳市国土房产评估发展中心，广东深圳518034） 摘 要：结合批量评估的技术思路，以深圳市二手住宅计税价格批量评估为例，构建了以长期趋势法、成本法为基本原 理，结合地理信息技术 （GIS）的批量评估模型，并提出研究结论与未来发展设想。 关键词：批量评估；地理信息技术；长期趋势法；成本法；房地产计税价格 中图分类号：P208 文献标志码: B 文章编号: 1672-4623 (2011) 03-0027-05 随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计 长期趋势法、成本法，进行价格测算；③对评估结果 税价格评估成为改革进程的重要技术保障环节，如何 进行检验，剔除异常值，获得符合统计检验的计算结 高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作， 果；④借助 GIS 空间分析技术，以符合标准的计算结 保证公共受益和公共成本负担对称成为一项迫切任务。 果作为样本点，进行空间插值，完成测算对象的全覆 我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估 盖；⑤是对评估结果的检验。 尚处于起步阶段。由于批量评估技术必须依托详实强 2 数据预处理 大的基础数据库，这与我国目前房地产信息分布面广 零碎、信息孤岛化以及数据失真现象存在较大矛盾。本 2.1 空间数据预处理 文以深圳市二手住宅交易计税价格批量评估工作 （以 由于房地产位置的区域固定性和不可移动性，区 下简称二手房批量评估）为实证，在房地产评估传统 位成为影响房地产价格的关键因素，为使数据具备可 理论、批量评估技术方法的基础上，构建了以长期趋 比性，需要确定评估对象一致性的评税分区，即价格 势法、成本法为基本原理，结合地理信息技术 （GIS） 均质单元。从空间数据来看，即地理空间尺度的转换。 的批量评估模型，为我国房地产计税价格评估工作提 尺度转化包括向上以及向下的2 种转换类型，向上转 供了新的思路。 换是将较小尺度信息转换到较大的尺度范围，这一过 程与科学研究中的采样非常相似，即通过对样本数据 1 技术路线 的分析来获取更大范围的一般信息。在二手房批量评 IAAO （国际税收评估人员协会）将批量评估定义 估工作中，通过对现实情况的分析，汲取了城镇地籍、 为利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评 城市规划法定图则标准分区的成果作为评税分区的基 估一组财产确定日期价值的活动。国际评估准则（2005） 础，在数据处理方面，采用2009 年深圳地籍矢量数据、 对批量评估的解释是应用系统的、统一的、考虑到统 政区边界图层、城市规划法定图则标准分区图层等空 计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确 间基础数据，以地籍数据为基本图层，将其他图层进 定日期价值的活动。其中，标准化、计量化与海量数 行空间叠加的方式，形成宗地-标准分区-街道-政区的 据是其基本特征。 尺度转换 （如图1 所示）。 在二手房批量评估工作中，通过对评估对象以及 现实数据的分析，技术路线设定如下：在划分房产类 型的基础上，通过建立不同空间尺度的评税分区，以 长期趋势