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基于非参数方法的中国房屋销售价格研究 于雪皎 (武汉理工大学 经济学院，湖北武汉430070) 摘【 要】房地产市场是一国国民经济发展的重要命脉。2010年中国楼市调控频次之密集及房价的持续上涨现 象更加值得我们关注。文章的分析数据来 自中国国家统计局网站2010年 12个月的7O个大中城市房屋销售价格指数 月度数据，对数据进行了聚类分析，研究房价增长的层次性。并利用截面数据及时间序列数据对新建住宅价格和二手住 宅价格进行一致性检验，通过分析更加透彻剖析中国的房地产市场运行状况及各市场因素之间的联系。 【关键词】房屋销售价格；聚类分析；Friedman检验；一致性 【中图分类号】F299．233 【文献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2012)12—0163-02 一 、 研究背景 房屋销售价格指数 、全国新建住宅销售价格指数以及全国二手 房地产业是国民经济发展的支柱产业，美国次贷危机的爆 住宅销售价格指数的运行趋势。 index 发及其引发的经济危机再次表明房地产业对经济发展的重要 影响。2010年是房地产宏观调控大年，为抑制房地产泡沫，金 融、土地 、税收等各方面政策相继颁布实施 ，旨在从根本上调节 楼市供需状况，特别是上半年，国务院及相关部委出台了一系 列密集的楼市调控政策。在一年的整个宏观调控过程中，2010 年4月实施的新一轮房地产宏观调控政策使得房地产市场经 历一个量跌价滞的短期阶段。然而，8月以来房价再次抬头，成 交量有所扩大，11月以来楼市迅速回暖，再次出现了哄抢的过 热现象。2010年 ，70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨 7．6％，二手住宅销售价格同比上涨5．O％。二手房市场与一手房 市场保持一致，价格上涨幅度以一手房为风向标。 可以看出，二手住宅价格的涨跌情况与新建住宅价格基本 二、数据分析 保持一致，1—4月密集频繁的宏观调控可以看出房地产政策已 (一 )研究对象 由支持型转为抑制型，5月份楼市销售价格增幅大幅回落，二 房屋销售价格指数是反映房屋价格水平的晴雨表，它是指 手住宅价格甚至出现了回落现象。第三季度楼市相对平稳，房 一 定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数 ，通过百分数 屋销售价格基本保持不变。然而随着第四季度的到来，宏观政 的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅。房屋销售价格是房屋 策的调控仍然难以抑制房价的再次抬头，房屋销售价格增长幅 交易市场供求状况最直观的表现，一定程度上反映了房地产行 度稳中有升，政策调控未达预期效果。全年看来，房地产价格仍 业的行业走势，因此以房屋销售价格为研究对象来反应中国房 然保持上涨趋势，某种程度上来说这一轮宏观调控是失败的。 市楼市的发展状况具有一定可行性。 (三 )价格指数地区层次研究 本文采用了2010年7O个大中城市各月度的房屋销售价 1．聚类分析。聚类分析是指将物理或者抽象对象的集合分 格指数的环比数据来研究中国的房屋价格水平状况 ，以各月的 组成为由类似的对象组成的多个类的分析过程 ，它是在相似性 上月房屋销售价格为基数 100，是上月房屋销售价格的相对数。 的基础上将数据进行分类。聚类分析分为分层聚类分析及非分 它包括新建住宅价格指数及二手住宅价格指数两部分 ，而房屋 层聚类分析两种。 销售价格指数则是两类指数的加权算术平均 ，以此来反映整个 分层聚类是通过一系列或是相继的合并，或是相继的分割 销售市场的价格水平。由于该数据的调查范围未包括中小城市 来进行，从单个对象开始，因此在开始时有多少个对象就有多 及农村 ，因此以此来代表中国的房地产行业的走势必定存在一 少个聚类。最相似的对象首先分组 ，再根据组与组之间的相似 定误差 ，但是通过对该数据的研究分析势必可以观察并分析出 性进行合并，相似性高的个体便渐渐融合为一个聚类。相似性 我国房地产行业存在的一些问题及现象。