对《物权法》车位规定的思考.pdfVIP

2009年 1月 沈 阳 建 筑 大 学 学 报 (社 会 科 学 版 ) Jan． 2009 第 11卷第 1期 JournalofShenyangJianzhuUniversity(SocialScience) Vo1．11．No．1 文章编号 ：1673—1387(2009)01—0092—03 对 《物权法》车位规定的思考 王 潇，张忠野 (华东政法大学经济法学院，上海 200042) 摘 要 ：《物权法》74条第二款关于车位的归属采用屋 内车位约定的立法规定，但在司法 实践上 引起 了开发商依强势地位制定霸王条款 、垄断车位 ，以及将本应属于业主所有之 车位 占为 已有等情形。针对此种现象，建议对屋 内车位归属分为法定共有和开发商所有 两种情形，以利于业主合理使用车位。 关键词：小区屋 内车位 ；建筑物区分所有权 ；权利归属 中图分类号：D923．2 文献标 志码 ：A 在业主的建筑物区分所有权 中，争议较大的 与 74条第二款的立法本意是不符的。 是车位和车库的所有权归属问题。这个问题涉及 第二 ，若只是交易形式的单一还不足以引起 广大业主的切身利益 ，引起社会普遍关注。因此 ， 业主与开发商矛盾的激化 ，更有开发商故意在规 物权法 74条第二款就此作 出规定 ：“建筑 区划 划建筑区划内排除为业主创造屋外停车的可能， 内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当 对屋内停车位进行垄断。许多开发商在研究物权 事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 法后 ，作出了这样一种规划 ：将小区庭 院整体抬 但由于建筑区划内车位可分为两类 ：一类是 高 ，也就是在场地上加盖一层房屋 ，该层房屋作 屋外停车位 ，另一类是屋内停车位。对于屋内车 为室内车位。 库，因其在结构和利用上具有一定的独立性 ，所 这样的做法对开发商无疑是一举两得，一方 以适用于物权法 74条第二款：即由当事人通过 面开发商扩大了室内车位的场地 ，为赢得更多车 出售 、附赠或者出租等方式约定。但该条款在法 位收入创造了条件 ；同时抬高了的庭院使车辆无 律适用上 ，却引发了许多纠纷 ，令人深思。 法进入，也就使业主丧失了共有的室外车位。这 就意味着业主若在小区内停车 ，就只有开发商的 一 、 物权法 74条引发的思考 室 内车位一个选择。从某种意义上讲 ，此时开发 第一 ，《物权法》并未对屋内停车位的原始权 商也就形成了一种对于车位的垄断，而业主为了 利进行法定 ，而是规定 由当事人约定，这就对业 车辆的使用方便和安全保障，在一定程度上不得 主造成了诸多不利。一方面，依照现阶段我国的 不接受高出市场价格许多的室内车位。这也是 目 房地产状况 ，房地产市场属于卖方市场 ，开发商 前开发商恣意抬高车位价格现象的直接原因。 处于优势地位…。另一方面，从经济法原理上讲 ， 第三，从车位的所有权归属上 ，物权法规定 消费者在交易中由于信息不对称等原因，相对于 了“由当事人通过出售 、附赠或者出租等方式约 卖方处于固有的弱势地位 ，从而在买卖房屋的交 定 ”。笔者认为，这本身就使开发商获取了额外的 易中，开发商制定霸王条款的现象也就司空见惯 权利。一方面，许多开发商在摊成本时已经把地 了附赠 、出租的约定情形为之甚少 ，约定 出售或