成都市土地整理及农村房屋转让的理论探讨——新兴古典经济学的一个案例.pdfVIP

丝直 Cm 艇 舭 阿 成都市土地整理及农村房屋转让的理论探讨 新兴古典经济学的一个案例 彭美玉 成都市房地产发展研究中心 摘要：本文在梳理成都土地整理和农村房屋产权制度改革的实践基础上，运用新兴古典经济学超边际 分析框架，从理论上论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性，探讨了农村房屋转让配套政策 完善的必要性，为农村房屋产权制度改革提出合理化建议。 关键词：土地整理，农房转让，新兴古典 中图分类号：F293．3 文献标识码：B 文章编号：1001—9138-(2011)06—0039—45 收稿 日期：201卜O卜26 一 、 问题的提 出 成，相对价格体系才能起到配置资源的作用。因 成都市作为统筹城乡综合配套改革实验区， 此，农村房屋产权流转势在必行，而农村房屋的转 土地整理和农村房屋产权制度改革是 “四大基础 让又是流转的重中之重 。由于农村房屋的转让受 工程”中的两项重要 内容，它是打破城乡二元经 到现有政策的限制，农村房屋产权转让仍是禁区， 济结构的两把钥匙。成都通过 7年的城乡一体化 最大的问题是政府和专家担心因相关配套政策不 实践，土地整理工作不断推进，上千个土地整理 完善以及社会保障机制不健全，造成农村房屋产 项 目为几十万农户改善了居住条件 ，农村基础设 权转让带来农 民利益受损，农 民变为 “流民”，引起 施建设和公共服务配套设施建设使城乡公共资 社会动荡。成都作为统筹城乡综合配套改革实验 源逐步均等化；农村房屋产权和建设用地使用权 区，又有 7年城乡一体化改革的实践经验，并且做 确权基本完成，约 160万户农 民拿到了房屋产权 了大量有关土地整理和房屋产权及土地所有权和 证和土地使用权证，农民的财产权有了法律保护 土地使用权确权颁证的基础性前期工作，进行农 的文本。 村房屋转让试点将是必然的，也是可行的。 确权是基础，流转是关键 。确权之后，只有流 本文并不打算探讨是否应该进行房 转才能使农民的财产权得到市场的认可，才能使 让，也不讨论农村房屋转让的法律风险， 资产变为资本，城乡统一的房地产市场才能形 如何进行农村房屋产权转让，尽量化解 丝壶 CHlNAREALESTATE 化带来的不利因素，找到改革的最佳路径，减少 农 民集中居住区，把节约的土地复垦 ，产生 的指 改革的负面效应，消除各方面的担心和忧虑，顺 标挂钩到新区。农民集中居住区建设方式有统规 利推进农村房屋产权制度改革 。因此，本文研究 统建，也有统规 自建，由农民自主选择，但是补贴 的一个前提条件是假定农村房屋产权允许转让。 的费用有差别 。考虑到耕作半径 问题 ，规划的居 在此基础上，我们来分析论证农村房屋转让的路 住区一般 以自然村或村 民小组为单位。建设费用 径依赖性及最优选择。 主要来源于拍卖建设用地使用权指标，目前成都 农村房屋转让本质 问题是土地使用权 的转 建设用地使用权指标保护价为 l8万元 ／亩。 让问题。因为历史原因造成土地使用权具有身份 通过建设用地增减挂钩项El的实施 ，解决了 特性 ，如果土地使用权不能固化 ，房屋转让将会 征地 的土地指