分税制改革, 土地财政和房价水平.pdfVIP

World Economic Papers 2012 4 Au g u s t , 2012 年第 期 、 分税制改革 土地财政和房价水平 * 宫汝凯 、 摘要 本文通过考察分税制改革 土地财政和房价水平三者之间的关系研究了中国城镇 房价持续快速上涨的制度性因素。 1998年住房市场化改革以来,中国城镇住房价格持续上 涨,本文发现较高的房价水平与较大规模的土地财政相联系,而土地财政的形成与1994年的 。 、 , 1999? 分税制改革密切相关 本文将分税制改革 土地财政和房价纳入一个经济系统 采用 2007年的省级面板数据,对分税制背景下土地财政的形成机制以及土地财政对房价的影响 机制进行实证研究,结果显示,分税制改革引致的扩大化的财政分权度是导致房价持续过快 , , 上涨的不可忽视的制度性因素 进一步分析得出 土地财政是联系分税制改革和高房价的中 间变量, , 。 在控制了其他潜在影响房价的多种因素后 估计结果依然是稳健的 关键词 分税制改革 土地财政 房价水平 、 一 引 言 1998年住房市场化改革以来,中国城镇住房市场持续高速发展,住房价格持续上涨 1 。 2000? 2009 , 11. 50% , 见表 年间中国的城镇房价年均增长 即使处于金融危机影 响中的2009年,房价也高涨 31. 27% 在房地产调控政策频出的 2010 年,房价涨幅达 ① 10% 。 , 1999 1 857 / , 2009 , 从绝对数量来看 年中国城镇平均房价为 元 平方米 到 年 平 4 459 / , 1999 2 . 4 。 , 1999? 2009 均房价已达 元 平方米 为 年的 倍 从房价收入比来看 年 中国城镇的房价收入比平均水平为7. 88∶ 1,参照世界银行的研究报告,发达国家的房价 1. 8∶ 1? 5. 1∶ 1 , 4∶ 1? 6∶ 1 , 收入比一般在 之间 发展中国家在 之间 表明中国城镇房价水 平明显偏高。 如表1所示,自 2004年开始,城镇房价的增长率已超过城镇居民可支配 收入的增长率,具体体现为2004? 2009年间,房价年均增长 12 . 92 % ,而同期的城镇居 12 . 85% 。 , 民可支配收入年均增长 房地产市场持续高速发展 对促进我国的经济增长起 到了举足轻重的作用,然而,日渐攀升的房价或将成为社会和谐进步和经济持续发展的 。 隐患 , 中国城镇房价的持续快速上涨成为政府和学者关注的焦点 对其解释的角度也不 尽相同。现有研究主要给出如下解释供求的基本面因素,预期、投机和金融因素,城市 * 宫汝凯,上海财经大学经济学院,E-m a i l g o n g r u k a i @ 163. c o m . 通讯地址 上海市武川路111号,上海财经大学经济学 院楼209室,邮编 200433。 感谢上海财经大学经济学院刘宗明博士、 卢晶亮博士的建设性意见,同时感谢匿名审稿人 的宝贵建议和文献支持,当然文责自负。 ① 该数据来源于2010国民经济和社会发展统计公报,根据全国70个大中城市新建商品住宅销售价格整理得到。2012 4 、 91 年第 期 宫汝凯 分税制改革 土地财政和房价水平 1 、 、 、 表 房价 收入增长率 房价收入比 地方收支缺口比重和土地出让依存度的变化情况 年份/变量 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 房价增长率 2 . 09 2 . 86 5. 49 2 . 88 12 . 34 18. 68 6. 40 11. 48 - 2 . 68 31. 27 城镇居民可支配收 6. 43 9. 34 14. 22 7. 92 8. 62 13. 23 12 . 18 13. 86 13. 27 15. 97 入增长率 房价收入比 8. 97 8. 44 7. 79 7. 43 7. 69 8. 06 7. 64 7. 48 6. 43 7. 27 61. 83 68. 32 79. 47 74. 92 73. 15 66. 58 66. 25 62 . 64 71. 90 87. 24 地方收支缺口比重 土地出让依存度 8. 03 7. 63 15. 22 24. 54 45. 58 31. 15 27. 65 27. 65 24. 35 43. 84 注 房价收入比 房价* 人均居住面积* 家庭规模/ 人均可支配收入* 家庭规模 地方财政收支缺口比重 地方 - / /本级财政支出 地方本级财政收入 地方本级财政收入 土地出让依存度 土地出让金 地方本级财政收入 数据来源 历年《 中国统计年鉴》 和《 中国国土资源年鉴》 ,经作者计算得出。 , , , 化等经济结构变化 房地产业结构 政