城市基准地价更新成果的应用初探.pdfVIP

第36卷 第24期 山 西 建 筑 VoI_36No．24 20 10年 8月 SHANXI ARCHITECTURI Aug． 2010 ·245 · 文章编号：1009．6825(2010}24．0245—02 城市基准地价更新成果的应用初探 程 峰 摘 要：介绍了城市基准地价的定义，结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行了探讨，分别阐述了城市基 准地价更新成果在土地市场管理，土地出让、转让、收购价格评估，城市规划等方面的具体应用，以期充分发挥其在社会 经济发展 中的作用。 关键词：城市基准地价，土地市场，收购价格，应用 中图分类号：TU-05 文献标识码：A 城市基准地价是由政府公告的城市内部一定区域的平均地 评估地价=基准地价 ×(1+区域修正系数)×年期修正系数× 价，基准地价更新是在土地定级和划分均质区域地基础上，用土 容积率修正系数 ±开发程度修正值。 地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定商服、居 2．2 在土地转让价格评估 中的应用 住、工业等用途土地 ，在现状利用条件下、某一估价基准Ft、法定 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行 最高使用年期土地使用权区域平均价格。 为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让，应坚持 “认地不认 随着城市社会经济的发展，地价呈上涨之势 ，为了准确把握 人、房地产一致和效益不可损”三个原则。目前土地使用权转让 地价水平，合理使用土地，各级城市政府应当适时更新基准地价， 分出让土地使用权转让和行政划拨土地使用权转让。 并将更新成果 向社会公告，为城市建设、经济与社会发展服务。 出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土 本文结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行探讨。 地使用者经一定时间的使用后 ，将土地使用权进行合法转让的行 1 在土地市场管理中的应用 为。此类转让地价评估可直接利用基准地价更新成果进行基准 地价修正评估 ，需要注意的是修正年限应是土地使用权出让年限 1．1 在一级土地市场管理中的应用 减去已使用年限后剩余的年限。 一 级土地市场是指政府通过竞价出让或行政划拨方式把土 对于划拨土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取 地使用权让予土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来， 标准应以建立的基准地价体系为依据确定。出让金具体标准按 土地主要以出让为主，出让金确定的合理与否直接关系到国家利 出让地价的40％收取。 益。基准地价更新成果能反映土地在客观市场现实地价，为制定 2．3 在土地收购价格评估 中的应用 公开竞买底价、协议出让土地出让金等提供科学依据。 根据我国土地管理制度及土地市场的实际情况，结合秦皇岛 1．2 在二级土地市场管理中的应用 市收购储备经验 ，土地收购价格评估思路和方法为： 二级土地市场主要指房地产开发企业在受让土地后进行的 如果收购的土地权属类型是国有划拨，评估它现用途同等条 开发建设经营，基准地价更新成果在二级土地市场中的应用主要 件下完全使用权的标定地价，按标定地价的60％初步确定