20111230-2011上海中产阶层改善型住宅市场盘点.pdfVIP

2011 上海中产阶层改善型住宅市场盘点 截至 12 月 29 日，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140 平米， 单套总价 300-500 万元，下同）成交 2083 套、24.93 万平米，均仅占全市商 品住宅总量的 3 个百分点。这类产品成交今年以来涉及 104 个，均价接近 3 万 元/平米。 同策分析师许之静研究发现，中产阶层改善型商品住宅成交存在以下特征： 从区位上看，主要集中在内中环。 据统计，该环线此类改善型住宅成交套数达 794 套，占近 4 成，同策代理 的香溢花城项目，便是其中的典型代表，共成交137 套，占该盘今年总成交套数 的4 成。 从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房 者的青睐之地。这主要是由于，这类板块周边新盘较多，人口已基本导入，商业 配套已基本完善，且中产阶层改善购房者并非出行都靠小车，轨道还是其主要出 行的交通工具。 从单盘表现上看，热销楼盘还是集中在主动进行调价的项目上，如首位的香 溢花城，该盘于 10 月份推出 20 套特价房，每平方米 2.5 万元，与前期相比， 跌幅接近两成。尽管之后没有价格这么低的特价房，但促销打折依旧存在，除全 款 95 折、贷款 96 折的优惠之外，另有部分单价 2.8 万元/平米的特价房。同样 的，大宁瑞仕花园也由之前 3.61 万元/平米的成交均价跌倒了 3.5 万元/平米。 同策分析师许之静认为，在今年由于限购等因素，置换型客户出售手中二手 住宅再置换较大房型存在较高门槛，导致中产阶层改善型产品在今年的成交量并 不出跳，根据同策数据，中产阶层客户承受能力普遍在 300-400 万元/套，个 别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。 此外，同策分析师许之静认为还认为，在这样的高库存时代，库存套均面 积也不断放大，已经达到了 144 平米，正是由于中产阶层改善型住宅处于一个 “高不成、低不就”的局面，而导致这类客群进入市场艰难。 因此同策分析师许之静预测，在明年开发商的资金链仍将维持紧张局面， 降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望 提升。 附表：2011 中产阶层改善型住宅成交排行榜 面积 均价 名称 板块 套数 （平方米） （元/平米） 上海香溢花城 光新 137 16768 32322 大宁瑞仕花园 大宁 125 14812 35297 张江汤臣豪园 张江 123 15677 27187 城花新园 七宝 115 13669 27614 大华锦绣华城 北蔡 106 12665 28717 象源丽都二期 长征 88 10300 30069 合生江湾国际公寓 新江湾城 81 9318 32748 东方城市花园二期 浦东世博 62 7458 27119 五月花生活广场 不夜城 60 7407 36690 上海滩大宁城 大宁