信达地产：遭遇双重误会的潜力股.pdfVIP

证券研究报告 公司研究 / 公司调研 2013年08 月07 日 房地产 / 房地产开发Ⅱ 投资评级：买入 （首次评级） 信达地产：遭遇双重误会的潜力股 当前价格(元)： 3.37 信达地产(600657) 合理价格区间(元)： 4.26-5.87 投资要点： 信达地产 PB 为0.78 倍，估值水平处于房地产板块的最低端，大幅低于房地产板块平 曹光亮 执业证书编号：S0570513070001 研究员 075582493656 均 1.8 左右的 PB 水平。按照我们测算其9.5%的ROE 水平，合理PB 为 1.38 倍，对 caoguangliang@ 应股价为 5.87 元。若考虑公司正在发生的基本面改善情况，假设其 PB 水平逐步恢复 王东辉 执业证书编号：S0570512020002 到 1.8 倍 PB，则其长期股价有望稳定在7.6 元一线，给予“买入”评级。 研究员 02551863256 wangdonghui@ 资产负债表，遭遇双重误会：一重误会，来自会计准则入账计量偏差。信达地产年借 壳上市后，从信达投资获得308 万方土地储备，现在尚有 155 万方的待建。我们计算 相关研究 得出，这 155 万方土地较08 年平均升值5 倍左右。由于会计准则恪守历史成本法记 账，该部分资产升值并未体现，人工调整后其每股净资产约为 6.46 元，对应PB 为 0.53 倍。二重误会，来自市场错误定价。根据我们量化计算，ROE 稳定在 9.5%以上 的公司对应合理PB 应为 1.38 倍。而市场仅给予 0.78 倍的估值 （见图2 ），严重低估 股价走势图 公司价值。 利润表，最受关注但最不重要：尽管A 股市场非常关注 PE 和 EPS 等利润表指标， 30% 5000 但是对于房地产公司而言，利润表最不重要。在预售制度下，地产公司利润表落后于 4000 资产负债表2~3 年，落后于现金流量表约 1 年。所以与其他行业不同的是，房地产公 10% 3000 司的PE 与其业绩增长速度（EPSG ）并无显著相关性（见图3 ）。 2000 -10% 1000 现金流量表，进一步提供安全边际：信达地产股息收益率为2.0% ，处于行业较高水 -30% 0 平，并与大中城市的房租收益率大致相当。尽管其盈余质量处于行业中下水平，但考 1208 1211 1302 1305 虑到其国有企业属性，我们认为信达地产面临的流动性风险可以忽略。在股息收益率 成交量 信达地产 的支撑下，除机构客户配置外，推荐个人客户将其作为房产的替代物，优化个人资产 沪深300 结构 （见图4 ）。 公司基本面出现改善迹象：A)周转步伐加快。公司有望拿地到开工速度从 12 个月缩 短到9 个月左右。B ）提高杠杆水平提高。公司净负债率较低位置，公司将通过加杠 杆手段提升 ROE 水平。C)新开工面积 13 年同比增长30%,将为未来几年提供更为充 足的可售货源，利润表