积率市场分析.docVIP

积率；． l 外型不具备鲜明的个性特色； 一、市场分析 l 位于北环路南侧，西靠香梅路与万科城市花园、天健花园为邻。共三幢纯住宅楼层，， 地面双层车库； l 其中：二房、三房共 296套，占户型的 95.7%，销售面积的 91%； l 三层环境绿化，小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊； l 地理位置位于香梅北周围遍布住宅区，人气旺：；， l 交通方便北环路香梅北路交叉点25、104、414等公交车总站，出入市区繁华地带：， l 小区优势内设会所、大型游泳池、立体环境绿化、中心休闲地带、地面及地下双层车： “景秀年华”媒介广告创意表现思路 随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视与关注。作为二十一世纪深圳新的商 业、金融、贸易中心，福田片区的美好前景无可限量。而作为福田片区之――景田片区，在 人们的眼中，历来都是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花 景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。周边在售楼盘有万科金 色家园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景 园、嘉隆星苑等。虽然楼盘众多，但走“高层、高档、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏 园、天健花园一带最为侧目。 M MM 一、项目的基本状况 l 覆盖率239％；总户数309户；：：． 2222l 户型有二房二厅（615 m758 m、）、三房三厅（848 m1005 m）、四房二－－．．．． 222厅（1256 m）及复式（1696 m3376 m）；－．．． l 地下车库设有 160个车位地面有 27个车位；， l 社区氛围景田片区成熟、高尚社区（万科城市花园、天健花园等高尚楼盘伴随左右）： l 环境优美百米之内便是永久绿地——龙顶山满目苍绿近在眼前：；，， l 配套优势山姆会员店、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、福田中心医院、： 浩花园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。 细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最主要的竞争对手。 锦绣年华花园最主要的竞争对手是自己。树立一个差异化的形象，给自己一个鲜明突 显的定位，独特的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可一炮打响。 高分别为 16、18、22层；一层为架空层，二层局部为会所；三层以上为住宅；设地下、 l 总占地面积：6715．8m2；总建筑面积：36173．66m2；建筑占地面积：1604．5 m2；容 二、项目的优劣势分析 优势分析： 形象，良好的氛围环境。 方便、快捷；； 景田幼儿园等环绕周边； 库； 劣势分析： l 第一次涉足房地产市场，发展商品牌号召力弱，知名度欠缺； l 期楼销售，市场吸引力小；  l 周边在建、在售楼盘近 20个，区域竞争形势严峻； l 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势； l 经济开始复苏，股市普遍看好，对房地产消费形成一股隐形压力 小结：优势突出，劣势明显，考虑到发展商第一次涉足房地产市场，建议在销售代理及物 管上选择品牌支持。 四、竞争者分析 片区内市场竞争态势激烈，在售楼盘有十多个，但并不剧烈，各自侧重点； ＊景雅居、缔梦园、茗香苑皆为中小户型，打价格策略，面对的是工薪阶层； ＊景发花园、馨庭园面对的是白领阶层，但包装思路不太清晰，宣传形象不 甚鲜明； ＊万科金色家园有品牌、雄厚的实力作后盾，加上“城市的、开放的”概念， 网络管理、泛会所作支撑， 形象个性突出； ＊林海山庄（与本楼盘隔路相望）主要诉求“环境”，兼价格优势（均价 5100 元／m2）；楼盘为中档， 以福田、梅林片区的工薪、白领阶层为目标对象； 商品定位 第二部分 ——我们要到达哪里？ 锦绣年华花园是一个怎样的楼盘？ * 现代都市白领梦想中的家园 * 令人可生发无限豪情的地方 * 高尚社区中的新贵 支持点：根据所处位置及户型比例（二、三房面积，大小适中，约 70 m2 －125 m2）， 项目主要是针对现代都市中的高级白领、成功人士群体。 ——我们把楼盘卖给谁？ * 他们是市场中哪一部分群体？ * 他们的生活形态如何？ * 他们的消费心理结构？ 一、目标消费群的确定 A．主力客户： ＊年龄在 30－45岁的高级白领、成功人士； ＊文化素质较高，多集中在福田、罗湖一带工作； ＊收入稳定，已在深圳站稳脚跟； ＊成熟、理性、注重个人感受；  次次业（选小面积的二房）； ＊职业以企业、公司高级职员、主管为主，小业主及自由职业者为次； ＊熟悉福田区环境，有一定的人生阅历； ＊文化休养不是很高但愿意附庸风雅；， C、地产投资者： 二、主要目标消费群心理分析 ＊在购房行为上较理性因收入来源比较稳定且有一定的购房