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我国应用批量评估技术所需条件初探 ◆ 杜建 国 彭 萍 摘要 ：本文定义了批量评估 ，指出了我国批量评估应 当具备的条件：相对成熟的房地产市场体系、 先进的技术与成熟的理论知识、相关的评估经验与优秀评估人才的储备；阐述了批量评估建设中存在的障 碍，以及解决途径：搭建房地产信息数据平台、实现市场交易数据公开化、确保房地产权属清查及信息的 可持续性。 关键词 ：批量评估技术；条件 ；初探 20世纪70年代兴起的批量评估技术，在国际上 在我国推广应用之路。 引起广泛关注，并被大量应用于财税评估、存量房评 一 ． 批量评估的定义 估等领域。近年来，批量评估技术已在我国的契税评 批量评估 ，在国际上有三种通用的解释 ，本文采 估、二手房评估等领域开始应用。本文试 图通过对批 用国际评估准 I](InternationalValuation Standard， 量评估技术所需条件的研究，探索一条批量评估技术 Ivs)对批量评估的定义，即使用系统的、统一的、考 秘 jzo s 虑到统计检验结果和结果分析的评估方法和技术，评 估多项财产确定 日期价值的活动。 从批量评估的定义及国际通行做法来看，自动批 量评估 (AVM)是批量评估借助现代计算机技术拓 展出来的更为便利快捷的评估方式。现阶段国际上的 批量评估基本会采用与计算机系统结合的自动批量评 估系统 (即计算机辅助批量评估系统，COmputer— assisted MaSSAppraisal，CAMA系统)。这种系统 的建立需要具备以下五个要素：自由成熟的房地产 市场体系、完整的房地产信息数据、成熟的计算机技 术、足够的统计学与数学知识，以及相关评估经验。 二 我国批量评估建设中应具备的条件 (一)根本条件：相对成熟的房地产市场体系 我国房地产市场经过近30年的发展，房地产市场 体系发展逐步成熟。尤其是进入21世纪，我国房地产 市场成熟度进一步增加 。土地出让制度由传统的协议 瓣 出让转为招拍挂出让 ，土地市场公开化、透 明化，市 (三)基础条件：相关评估经验与优秀评估人才的 场交易越来越活跃，土地交易数据更加客观真实；房 地产交易开始网络化、信息化，市场交易日益频繁， 储备 尤其是存量房交易逐步成为市场主流，房地产市场交 我国的房地产评估业务包括抵押评估、土地出 易数据更加及时、真实，市场透明度进一步加大。 让评估、招拍挂底价评估、二手房价值评估、税费评 (二)基础保障：先进的技术与成熟的基础理论知识 估、房屋质量损失评估、装修评估、司法鉴定评估 随着我国计算机技术的飞速发展 ，尤其是应用 等，不同类型的评估为评估行业的发展积累了丰富的 软件、信息管理及网络技术的迅猛发展，为计算机辅 评估经验，同时也培养了一大批专业基础知识扎实、 助批量评估系统的建设提供了技术保障。此外，随着 实务经验丰富的优秀房地产估价师。截止2010年，我 统计学、应用数学及地理信息科学等知识的更新与突 国拥有房地产估价师41871人，其中，北京市取得房地 破 ，为我国批量评估系统建设奠定了理论基础。 产估价师资格证书者共2936人，注册估价师累计2581 我国估价行业经过20多年的发展，房地产估价技 人 (注：本数据来源于中国房地产估价师与房地产经 术规范与标准相对成熟，这对指导批量评估系统的建 纪人学会)。北京市人 口众多，房屋密度较大，每个 设至关重要。此外，国际上通用的