土地增值税扣除项目估价时点选取的探讨.pdfVIP

■ 麟 ■ 土地增值税扣除项 目 估价时点选取的探讨 ◆ 陆克龙 时 磊 姜 峰 编者按：在市场经济发达国家，房地产课税估价成为房地产估价业务的重要组成部分。在国内，由 于税收征管制度的缺陷，导致房地产税收流失现象严重。在需估价确定房地产价格或价值时，我国目前除 《土地增值税暂行条例实施细则》 (财法字)第十三条明确规定了应由房地产估价机构根据相 同地段，同类房地产进行综合评定外，其他税收法规都规定由税务部门核定房地产成交价格或价值。在实 际估价过程中，存在大量主观行为，导致最终的纳税额度差异明显，可能流失大量税收。本文以房地产转 让时未有原始建购价土地增值税计算为例说明。 一 理论基础 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计 (一)土地增值税相关问题 税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 方式无偿转让房地产的行为。我国目前除对个人销售 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 住房暂免征土地增值税外，其他房地产在转让时均须 40 舶 啪姚 2011_3 I毒簟≯ ≯_i。_t 00 0|_00≮000-≥0 ll_ _t≮一 。 缴纳土地增值税。 的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价 计算土地增值税时，首先要确认扣除项 目。 ((土 格 。该重置价格应为客观合理的价格而非个别实际取 地增值税暂行条例 (国务院令[19931第138号)第四 得的成本。建筑物重置价格是采用估价时点的建筑材 条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六 料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与 条规定扣除项 目金额后的余额，为增值额。第六条： 估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正 计算增值额的扣除项 目： (一)取得土地使用权所支 常价格。 付的金额； (二)开发土地的成本、费用； (三)新 建筑物重置价格构成一般包括下列内容：建筑安 建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的 装工程费、前期及专业费用、配套费用、管理费用、 评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五) 投资利息、开发利润、税费等。房地产估价求取建筑 财政部规定的其他扣除项 目。 物重置价格无论是 自建或买受的建筑物，均为上述内 对于上述扣除项 目其他法律法规也有不 同程 容在估价时点的客观合理价格的合计。 度的说明。 (土《地增值税暂行条例实施细则 第七 (二)估价时点的问题 条 ：取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取 对于土地增值税扣除项 目的主要要点上述已强 得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交 调，下面探讨估价时点的选择 ，因为不同的估价时点 纳的有关费用。 计算出的土地增值税有较大差异。相关的法律法规及 ((财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体 税务部门在土地增值税计征时注重取得房地产时所发 问题规定的通知》 (财税字[1995]048号)第十条：转 生的相关费用，发生的时点是取得之 日，计算的价格 让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格 ，取得土地 为所发生的实际费用，而非客观费用。而房地产估价 使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 的成本法计算求取的价格为估价时点即转让时的客观 关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项 目金额 合理的价格，而非个别实际取得的成本。 计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款