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限购政策对杭州主城区房地产市场的影响效果分析 浙江大学房地产研究中心 贾生华 钱放 2010 年 4 月 17 日，国务院出台了房地产调控的“国十条”，被称为史上最 严厉的调控措施，旨在抑制投机和投资需求，控制房价的过快上涨，调整住房市 场结构。2010 年至 2012 年，在通胀形势日趋严峻、房价继续上涨的背景下，中 央政府继续出台了一系列房地产调控政策，并逐步在 40 多个城市实施了限购政 策。调控政策实施至今，已经历了两年多的时间，调控效果到底如何？杭州主城 区的房地产市场目前情况如何？未来将出现怎样的趋势？浙江大学房地产研究 中心试图通过对近年来杭州主城区房地产市场数据走势的解读，来进一步解答这 些疑问。 一、新建商品房市场  1．成交规模明显提升，房企降价作用显现 通过对 2009 年 1 月至2012 年 6 月杭州市主城区新建商品房各季度成交套数 的比较分析可以看到，2009 年杭州市的成交量整体处于一个较高水平，主城区 全年新建商品房成交套数达到 66359 套，房地产市场供需表现十分活跃。2010 年为了抑制投资投机性购房需求，促进房价合理回归，房地产调控政策“国十一 条”和“国十条”相继出台，新建商品房成交量迅速萎缩，仅成交 35800 套，同 比2009 年下降了 46.1% 。2011 年国家出台了“新国五条”、“新国八条”等更 严厉的“限购”政策，杭州房地产市场的成交量进一步陷入低迷，成交 23441 套，同比 2010 年下降了 34.5% 。到了2012 年上半年度，伴随大幅度的降价促销 市场成交重现活跃，上半年成交套数达到 22085 套，接近 2011 年整年成交套数。 其中 2012 年第二季度成交 15690 套，超过 2009 年第三季度成交套数（15423 套）， 达到了自 2010 年以来各季度成交的最高水平，交易量的提升十分明显。 另外，从2011年以来的各月交易数据比较来看，新建商品房成交量的明显 回升出现于2012年3月份，该月杭州市区新建商品房成交4321套，环比2月份 提升了271.2%。而后三个月继续持续上涨，6月份主城区新建商品房成交套数达 到4561套，环比上涨42.1%，同比2011年6月份上涨185.3%，月成交量达到了 自2011年以来各月的最高水平。成交量的明显提升主要由于各房地产企业在 2012年初采取了大幅度的降价行为，“以价换量”的市场促销手段效果明显，新 建商品房市场去化迅速。以 5 月份为例，杭州连续三个周末均有7-10个项目新 开盘，而每周都有2-3个项目开盘即售罄，项目多以城东新城、良渚、下沙等均 1  浙江大学房地产研究中心  网址: /  电话:0571‐8792572   邮箱:qianfzju@126.com  价较低且降价力度较大的区域为主。这主要是由于限购政策尚未放松，目前市场 上的购房者仍以首次置业的刚需家庭为主，他们对价格较为敏感，因此价格的下 降对消费力的提升作用非常明显。 2 ．成交价格持续回落，调控效果日渐显现 浙江大学房地产研究中心同时将2009年1月至 2012年6月以来杭州市主城 区新建商品房各月成交价格作了统计。经统计，杭州市主城区新建商品房价格自 2009 年呈现了快速上升的趋势，成交均价从 2009 年 1 月份的 12321 元/平方米 一路上扬到了 12 月份的 19839 元/平方米。2010 年出台了房地产调控政策，但 成交价格并未出现下降趋势，各月成交均价维持在2万元/平方米以上的高价位。 2011 年伴随更为严厉的限购政策的实施，部分房地产项目实施了打折降价手段 来促进成交量的提升，新建商品房价格呈现明显下降，2011 年底新建商品房均 价回落到16000-17000元/平方米的水平，宏观调控效果初显。2012年的房地产 市场调控基调不变，房地产企业的打折促销力度进一步加大，新建商品房价格持 续波动式下浮，其中 5 月份新建商品房均价跌至 15334 元/平方米，创造了 31 个月以来的价格新低，调控效果进一步显现。 而从2011年1月至 2012年6月的各月新建商品房交易数据走势来看，价格 的“分水岭”出现在2011年9月份左右。2011年9月份之前，新建商品成交均 价维持在 20000 元/平方米以上水平，9 月份及之后，成交均价“跳水式”的回 落到 1