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对北仑区城中村改造的几点思考 王友茂 尚学忠 内容提要：“城中村”是我国快速推进的城镇化进程中的一种特有现象。改 革开放30年来，随着我国经济的发展，“城中村”问题目益突出，它的形成原因 是多方面的。由于各地的经济社会发展状况不同，城中村形成的原因及改造的方 式也不尽相同，这一城镇化特有的怪现象，“城中村”改造迫在眉睫。北仑区政 府因地制宜，分类有序进行了部分城中村改造，但什么样的改造方式更能适应经 济社会的发展，并能实现经济社会环境等方面的最大效益？值得我们去认真思 考。 关键词：城中村 改造 思考 “城中村”是我国原先城乡二元管理体制在城市化进程中衍生的产物，是在 我国特有的土地所有制和文化背景下，伴随产业分散化以及城镇化的迅猛发展， 形成的被城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落，是乡村——城市 转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体。近年来，随着北仑城市发展 进程的不断加快，城中村的村民虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益 处，但却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐，他们 依旧在脏、乱、差的都市村庄里，保留着旧有的生活方式，过着现代都市的“边 缘人”的生活。城中村居民迫切希望改善生存环境，真正融入城市生活。 一、北仑区城中村形成的主要原因 1、城镇化是城中村形成的外因 城中村现象是中国快速城镇化进程中的产物。北仑区和我国其他地区一样， 城镇化的一种重要形式就是“城市包围农村”。为降低补偿成本，在城镇化过程 中有意避开城中村，往往只偏重于占用城郊农村土地资源，而不将村镇人口、村 镇社区纳入城市管理序列，致使村镇土地转变为城区之后，村镇人口、村镇居住 聚落仍停留在松散的农村状态，没有同步实现“村民”的城镇化与现代化。90 年代以来，北仑区城镇人口比例从 15%增加到 50％，达到 15 万人，而同期“乡 村从业人员” 也绝对增长了近 5 到 6 万。农村人口只是在城市“移动”而不是 成为居民。在北仑区城镇化过程中，随着城市规模的持续扩大，农村的耕地被征 1 收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地， 形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了 城中村。 2、城乡二元经济社会管理体制是城中村形成的内因 城中村是计划经济时期城乡二元经济社会结构在城市化进程中的反映，我 国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构，这是城中村形成的深层次原因。 城乡二元经济社会管理体制使城中村具有两重性：既有城市的特征，也有村落的 特征。其所具有的城市特征表现在：第一：城中村的居民是居住在市区，乃至中 心市区；第二：和城市居民一样，主要从事二、三产业；第三：城中村居民的生 活方式逐步城市化。其所具有的村落特征表现在：第一：作为生产资料或生活资 料的土地，其产权归村落集体所有；第二：其所属社区由作为村民自治组织的村 民委员会管理；第三：城中村的村民保留村籍。应当说，城市土地归国家所有， 而农村土地归农村集体所有的二元所有制结构是造成城中村形成的内因。 3、住房市场供需之间的巨大缺口是城中村存续的市场原因 外来人口的住房需求是北仑区城中村存续的一个重要原因。北仑区 2008 年外来人口达 40 多万，超过北仑区当地居民两倍多。对住房的刚性需求和村民 追求租金收益最大化促进了北仑区城中村的形成和发展。以高密度、高容积率为 空间特征的出租屋符合北仑区住房市场供求的形势。城中村宅基地房具有低廉的 土地成本、建房成本和经营费用，且交通便捷、租金低廉，自然成为外来流动人 口的居住首选。在城中村中集聚了大量的外来人口，房屋租赁已成为村民的一项 主要经济来源。受到经济利益的驱使，违章建筑以惊人的速度增长，村民不断扩 建、加建、改建增加出租面积，导致城中村建筑杂乱无章外在形象，这是农民在 土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果，这 是城中村存在和发展的主要经济根源。 4、规划及管理制度缺陷及疏漏是城中村存续的制度原因 北仑区的城中村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完 成了城市化接轨。目前撤村建居委会、社区从行政关系讲是隶属于街道，但与城 市管理相比，在社区管理、基础设施、环境卫生等方