浅论工业地产项目的运营管理.pdf

房地产智库.com 浅论工业地产项目的运营管理 近几年，随着我国住宅产业和商业地产项目的快速发展，工业地产市场也从无到有逐渐 发展起来，工业地产项目的开发和运营逐渐受到社会的关注。 从用地性质上看，工业地产项目不同于住宅、商业服务和综合类用地，被称为第四种用 地类型。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属 物，包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产项目在选址、业态定位、招 商管理等领域与商业地产、住宅地产也有着本质的区别。工业地产是工业生产的支撑，对工 业的发展起配套和辅助作用。随着我国工业投资的不断增加和市场经济体制改革在广度和深 度上的不断推进，工业地产项目的开发面临着广阔的空间。 关于我国工业地产项目的运营，有学者认为工业用地出让必须走市场化道路，并通过对 广东、浙江等地的工业地产项目的实例分析，根据土地价格由地租决定的理论，在工业、商 业和住宅项目中，价格是依次递减的，因为这三类用地获取地租的能力是递减的。但在现阶 段，我国工业用地的出让价格远低于其它两类，甚至有的地方出现了工业用地的零地定制论 文价和负地价现象。工业地产市场化程度不高是造成工业用地价格偏低的主因。也有学者认 为还应考虑工业地产项目自身特点的影响。工业地产适应性差、投资风险大，工业用地价值 在生产中被分批转移，工业地产项目可以在后期带来持续的财政收入等，都是导致工业用地 出让价格偏低的原因。 2006年8 月1 日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协 议出让国有土地使用权规范》，8月 31 日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通 知》，要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，且其出让价格不得低于公布的最低价 标准。此后，工业地产项目的拿地价格上升，以往以低地价作为利润保证的做法不再有效。 如何对项目进行运营管理、提高项目效益，成为工业地产开发的必修科目。 工业地产项目开发面临的机遇与挑战受国家对商业和住宅产业调控的影响，在工业发展 对标准厂房需求量增加和工业地产市场规范化的背景下，越来越多的房地产开发商开始涉足 工业地产项目开发。工业地产项目除了具有一般房地产项目的共性之外，还有许多自身的特 点，比如讲究规模效应、受地方产业政策影响大等，这就要求开发商必须具备雄厚的资金实 力和较高的项目运营管理水平。 以往我国工业地产开发主要采取工业园区模式，但随着国内产业的升级和转移，工业园 区模式在投资、建设和开发管理上的问题日益凸现。 1.工业地产项目开发面临的困难 （1）工业地产市场发育滞后。长期以来，低价位的工业用地一直是地方政府吸引招商引资 的优惠条件，这使得我国工业地产市场长期处于低水平状态。工业地产市场化程度低、对工 业地产的理念认识不够及专业运营知识的缺乏，使得工业地产项目开发面临投资风险。 （2）工业用地供应量收紧。国家一再强调保护耕地，并一再出台政策保证土地节约集 约使用，使用工业用地供应量有限，给工业地产项目拿地带来了一定困难。 （3）经济危机严重影响工业地产项目运营。工业地产的最大消费群体是制造业，在全 球金融市场动荡、中小企业出口减少和效益不景气的大背景下，工业地产市场相对低迷，工 业地产开发面临多重困难。 2.工业地产项目开发面临的机遇