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维普资讯 模糊数学在房地产估价中的应用研究 口樊相如 张鼎祖 摘 要：文章对模糊数学在国内房地产估价中的应用现状进行了研究和分析，认 为引入模糊数学完善了房地产估价理论体系，提高了房地产估价精度，进而将促进房 地产估价的发展。 关键词：模糊概念 模糊数学 房地产估价 一 、模糊概念与模糊数学 估测待估房地产价值。比较法要求选取的可 现实世界中存在着大量的模糊现象。例 比实例应符合四个方面的要求：(1)估价对 如，人的 “健康”与 “不健康”、“高”与 “不 象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三 高”、建筑物的 “新”与 “不新”、设备的 “完 个方面相同或相近；(2)交易类型与估价目 好”与 “不完好”等，这些概念都很难用精确 的相吻合；(3)成交日期与估价时点相接近； 的数学语言划分出一条截然分明的界限，它 (4)成交价格是正常价格或可以修正为正常 们都是逐渐的从量变而过渡到质变。反映模 价格。这实际上是确定估价对象与交易实例 糊现象的种种概念就称为模糊概念。美国控 之间的相似程度，显然具有较大的模糊性。 制论专家L．A．Zadeh教授在 1965年提出的 其次，比较法中的指标对比、量化差异的主观 模糊集合基础上发展起来的模糊数学，就是 性较大，往往靠评估人员的经验判断，评估结 从量上来研究和处理模糊现象的一门数学学 果因人而异，准确性必然受到影响。究其实 科。它把模糊概念用模糊集合来表示，从而 质，是因为 “同样或类似房地产”是一个模糊 把哲学上的从量变到质变的“度”对应为 “隶 概念，难以用经典数学的方法进行量的精确 属度”，体现了把某一事物的质分解为不同 处理。而基准地价修正法和路线价法实质上 的量，再通过量的处理去认识质的原则，把定 都是比较法，应用时也存在同样的问题。 量分析和定性分析结合起来。 收益法通过估测被评估房地产未来的正 二、引人模糊数学的必要性 常净收益的现值来判断资产价值，它采用本 模糊数学应用于房地产估价的前提是在 金化和折现的途径来判断和估算房地产的价 房地产估价中存在着大量模糊概念。 值。运用收益法的关键在于能否科学、合理 房地产估价理论体系中，评估方法是实 地确定资产的预期收益额、折现率或资本化 现评定估算房地产价值的技术手段，常用的 率和获利期限三个指标。而这三个指标的确 评估方法有：比较法、收益法、成本法、假设开 定难度较大，受主观判断和未来收益不可预 发法、长期趋势法、路线价法和基准地价修正 见因素的影响大，从而影响评估结果的准确 法 等。 性。该方法要求用于评估的收益额是资产的 比较法利用市场上同样或类似房地产的 客观收益，而 “客观”也是一个模糊概念。其 近期交易价格，经过直接比较或类比分析以 次，“折现率或资本化率”是由无风险报酬率 一 13— 维普资讯 和风险报酬率组成，风险报酬率与风险大小 以认为 。相对隶属于A。最大隶属原则适 有关，而 “风险大或小”也是一个模糊概念。 用于点对集的识别，即根据待估对象的某个 成本法首先求取估价对象在估价时点时 特征参数值，将其归属于某一标准模型。 的重新构建价格，然后扣除估价对象已存在 但是，房地产是一个复合系统，其系统功 的折旧，以此估算估价对象的客观合理价格 能从整体上来说是一种综合功能，对房地产 或价值。应用成本法涉及到成新率等经济参 的影响因素是也是综合性的，对房地产所做 数，而成新率是量化 “建筑物新或旧”等模糊 出的任何一个评估都必须对多个相关因素综 概念的指标。 合考虑，因而具有 “多属性”的特点。那