房地产开发建筑规划的基本知识.DOCVIP

房地产基本知识 房地产开发知识 （1）、房地产的概念及特性？ 房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地 、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 包括：a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 2、房地产的特性： ①、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 ②、房地产地域的差别性；房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的同一平方米的房屋价值也会有所不同。 ③、房地产的高值耐久性；建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 ④、房地产的保值增值性：房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可现生性使城市地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 （2）、房地产业概念及主要内容 1、概念：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 2、主要内容： 土地开发和再开发； 房屋开发和建设 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； 房地产经营、包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 （3）、房地产开发经营的阶段 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上要把划分为七个阶段或运行过程。 设工程项目设立和企业组建 房地产建设工程项目规划与审批 土地使用权的取得 征地与拆迁 工程建设与管理 房地产和租售管理 房地产的物业管理 （4）、土地使用权出让的概念 1、概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。 招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 3、土地使用权出让年限