商业地产的三个阶段.DOCVIP

商业地产的三个阶段 --万达 “商业地产”，这个词在国外是没有的，“商业”和“地产”在国外是两个名词。商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。我认为商业地产在中国的发展分为三个阶段，最初的阶段是开发公司阶段，中级的阶段是投资公司的阶段，最高级的阶段就是金融公司的阶段。真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。) ^2第一个阶段是开发公司的阶段，这也是目前中国大多数房地产企业所从事的阶段，这实际上是商业地产很初期很混乱的阶段，因为这个阶段的投资商绝大部分是由住宅开发的房地产商转型而来，他们把做住宅的思维模式带到商业地产的模式当中，把一个商铺或者是一个商场分割、切割，有的做一层，有的做几层。这种模式我认为实际上不是商业地产，而是房地产开发行为。对于这种模式，我们的发展研究部做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型，发现，在中国凡是做销售性的购物中心，现实状况是：90％经营情况都不好。剩下10％也仅能勉强维持。凡是把商业地产做成追求短期现金流这种行为所开发出来的商业中心，几乎没有好的结果。- O- |??^0 \; [, G W 第二阶段是投资阶段，可以是零售企业也可以是房地产企业，甚至是其它的公司，有了一点钱，或者这些公司在实践当中认识到销售商铺行不通，就改成只租不售，然后统一招租，追求长期性的稳定性的手段，这是第二个阶段。这个时候，无论原来是什么企业，现在都变成投资型了，是一个投资公司阶段，这个阶段带有了商业地产的一种雏形，起码做到了只租不售，有一个整体的商业规划，有一定的保证。但是，我认为这个阶段也不是真正的商业地产，那么，什么是真正的商业地产呢？就是第三个阶段，是金融公司、资产证券化的阶段，也就是目前在国外非常流行的信托基金。商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。国外购物中心的房地产商或者营运商，超过90％会选择基金方式融资的项目，由一个金融公司发行债券和股票。用长期的资金来开发项目，因为是金融企业的行为，是投资证券化的行为，由证券机构、证监会、交易所来监督，审批程序很严格。这种投资才是真正的商业地产，也是我们今后追求的方向，是中国商业地产应该学习的。) ~ o9 w$ F F0 _- l我相信，任何事物刚开始发展的时候都可能经历混乱，但再经过三五年，中国的商业地产一定会走向第三阶段，到了那个时候，商业地产才是真正的商业地产商业地产，SOHO模式不可取！ 商业地产，SOHO模式不可取！- S7 R; T/ z* R5 S+ I( {+ j. g5 o——与潘总就开发模式进行商榷 * |6 Y9 T7 s D6 K/ r, H/ h5 G Z??x8 `7 `( i　　近日潘总在其博客中称“SOHO中国的商业模式是非常成功的”。对此，笔者不敢苟同，而且据我所知，绝大多数地产业内人士也不认同这样的结论。 2 G$ x$ o4 p( N??H2 Q??{6 K: e/ I??D??Y??{6 g+ h% a k　　房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发。自上世纪八十年代末期出现商业房地产开发近二十多年来，中国大陆所滋生的房地产开发商绝大多数属于住宅开发类地产商。真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。包括中国最早从事房地产开发、排名第一的开发商万科，也在有过商业地产开发失败教训之后，于九十年代后期宣布“做减法”退出商业地产，只进行单一的住宅房地产开发。 + d Z; ~+ ~1 A2 {* g3 T- u5 h1 a8 [. r0 C! z+ Z2 G! ?　　按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。商业房地产开发与住宅房地产开发最大的不同在于，商业地产可以为城市持续制造产值、利税，并提供就业。它是城市发展第三产业的前提和基础，是城市配套设施日趋完善所依赖的、不可或缺的民间资本支持动力。而住宅房地产开发只是满足、提供城市居民居住功能需求，开发商一次性获利的一个阶段性生产项目。从城市长期发展利益角度考虑，在住宅满足城市居民基本需求的同时，商业地产才是带动一个城市经济发展的基石和保证。 0 I4 f F1 N! p0 i6 - D @ A# |! C- f O6 n　　但是，由于正规的商业地产开发需求前期投入大量的资金，商业地产获益的时间相对滞后，而住宅开发是在未建好产品时即已从客户方收取资金，并且获利。所以，绝大部分开发商都拼命争相开发住宅，而对于公建立项的商业地产项目嗤之以鼻，认为是烫手的山芋，不取轻易触摸。 6 v% i5 H1 s! @* c8 U! ~$