酒店管理样本 酒店式公寓商业运营计划样本(叶予舜).pptx

内 容 概 要北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况项目物业概况项目物业市场定位建议项目物业经营管理计划服务标准服务项目经营管理测算1北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况1、北京东北部地区及燕沙商圈公寓概况 本地区的公寓主要有三种形式：酒店式公寓、商住公寓和纯居住公寓。国贸、嘉里、京广、雅诗阁均为北京市具有代表性的高档酒店式公寓，因其地理位置好、配套设施齐备、室内配置高档而深受国际租户的欢迎。这类项目租金价格高、出租率也高。1）、分布情况——目前北京东部地区的酒店式公寓主要集中于五个区域：地区典型项目名称建国门恒基中心汇豪阁金龙温泉公寓建国国际公寓国际俱乐部长富宫成远大厦凯威大厦亚太大厦京华豪园等国贸国贸公寓京广中心嘉里中心雅诗阁等---------------工体港澳中心东环广场爱德苑盈科中心城市宾馆、万国公寓祥业大厦等------燕莎世方豪庭凯宾斯基盛捷福景苑清境明湖东苑公寓亮马河大厦永安公寓三全公寓等---东三环南路京瑞大厦华泰宾馆国贸世纪公寓龙头公寓香榭丽舍等------------22）、市场供应情况到目前为止，北京东部地区已竣工的服务式公寓项目近 50 个，总供应套数 3720 套。市场几乎全部采取只租不售的形式，产权集中，同时大多数项目中同时含有酒店，并利用酒店的服务功能为公寓提供酒店式服务。3）、租售情况(价格、出租率) 酒店式公寓一般采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异，服务公寓一般划分 A、B、C 三个等级，且由 A 到 C 依次降低，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。3 出租情况表 1：东部地区酒店式公寓的平均租金 区域建国门地区 国贸地区 燕莎地区 工体周边东三环南路 平均租金（美元/月建筑平米） 26.30 32.95 25.05 28.62 17.88 26.16平均出租率 85% 90% 90% 80% 70% 83%注：表中租金按套内建筑面积计算 由以上图表可以看出，北京燕沙地区酒店式公寓租金平均为 25.05 美元/月/建筑平米，平均出租率达 90%，其中国贸地区平均租金高，出租率也很高，建国门地区租金居中，出租率较高，工体周边地区租金较高，但出租率不理想，东三环南路租金最低，出租率也最低。43、市场需求分析1）、燕沙地区酒店式公寓市场客户群体状况国外客户：跨国公司中国总部的外方高层管理人员， 主要包括跨国公司总部的外方首席代表和高级行政人员，从国籍上看，欧美籍占 65%，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士。国内客户：知名公司的高级管理人员： 随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人员，这部分人会考虑在国内置业。为各大公司服务的机构高级管理人员： 专业服务是 CBD 主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分公寓。 根据资料显示：租客中，首席代表占 8%，总经理占 20%，部门经理占 26%，其余是主管和高级技术人员。从年龄上看，26～30岁的大概占 10%，31～35 岁的占 15%，36～40 岁的占 20%，41～45 岁的占 20%，46～50 岁的占 15%，50 岁以上的占 20%。52）、市场发展预测 据统计，目前世界排名前 100 位的跨国公司中的 50％都在北京设立办事机构；世界 500 强企业中，已有 156 家入住朝阳区；境外办事机构总量已达 4,000 多家；目前在京注册的外资企业已超过 1 万家；外商及管理人员总数已超过 10 万人。随着中国已经加入WTO，北京 CBD 的影响不断扩大，会有越来越多的国内外知名企业入住朝阳区这片黄金地带。正是因为有了大量商务人群，为酒店式公寓的大规模开发提供了坚实的基础。势必给酒店式公寓的发展带来极大的机会。 朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品北京市总量的 80%以上，而朝阳区又主要是集中在 CBD 地区。另外，随着国内经济强劲发展，众多外企员工及中企白领，将对 CBD 商圈内的公寓发展产生强大的推动作用，我们深信位于北京 CBD 商圈及幅射范围燕莎地区的国际化社区“远洋新干线（D 座）酒店式公寓”项目具有良好的市场前景。63）、市场需求特点 客户层分类清晰： 酒店式公寓的传统居住者为跨国公司的高层管理人员，而随着近两年市场上一大批新公寓项目推出，外企中方高级管理人员、海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力量。不带家庭的外国人、海外华人、短期商务人士依然青睐酒店式公寓。 小户型需求量大：我们在市场调查中发现，目前北京酒店式公寓市场对小户型需求量较大，特别是 Studio 这种户