土地估价方法的应用实践日志.docVIP

土地估价方法的应用实践日志 前一段时间，我的指导老师引导我进行宗地资料的查阅、宗地的现场查勘以及整理各种资料。下一步就是要学习如何使用评估方法进行宗地的评估。 机会终于来了。公司受托接受了一宗用地的评估工作。该宗地位于东湖开发区华工科技园内××号地块10844.90平方米国有工业用地出让土地使用权抵押价格评估。 指导老师首先要求我把所有的估价方法理论知识好好学习学习，然后让我来确定该宗用地的估价方法。 一、各种土地估价方法的应用理论 进行土地估价，主要的方法有：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价修正法。 1. 市场比较法 市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。 2. 收益还原法 收益还原法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。 利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。 3. 成本逼近法 成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）。 4. 假设开发法 假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。 5. 基准地价修正法 基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。 根据各种估价方法的原理和适用范围，我对照着估价对象及其估价目的选择了市场法和成本逼近法。然后美滋滋地向指导老师报告我工作的结果。 指导老师首先肯定了我的成果。但转而向我讲述了成本法的适用范围和实践中的难点。我终于明白了一个道理：成本逼近法虽然适合估价对象的抵押目的，但是对于估价对象所在地和具体情况并不合适。因为它主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。而估价对象并没有这些情况存在。 在指导老师的指导下，我们确定了市场法和基准地价修正法来评估该宗地。方法选择的依据如下： （1）近年来武汉市土地市场发达，工业用地多采取招标、拍卖、挂牌方式，交易案例较多，故选用市场比较法 （2）由于武汉市已制定出基准地价，并已于2011年8月1日公布实施，且估价对象在基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数修正法。 二、土地估价方法应用的难点及解决办法 在具体进行市场法和基准地价修正法估价时，我发现手头现有的资料根本不够，而且需要花费大量的时间来解决这些资料问题，比我原想的要难得多。 1. 市场法应用的难点 （1）可比实例的选择。按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。在进行可比实例选择时，我从公司的案例库中一个一个案例的搜寻，生怕遗漏掉某个最适合的实例。这就好比大海捞针，需要估价人员有耐心、细心，这样才能找到合适的可比实例。 （2）可比因素及因子的选取。这是难点中的难点。面对几十个可