学习情境三 早期介入和前期管理.pptVIP

学习情境三 早期介入和前期管理 任务二 接管验收物业 【任务引入】 接管验收引起的纠纷 吉宝集团与2001年开发建设了一座商务大楼，2002年商务大楼交付使用，由于当时吉宝集团自身并不具备直接管理大楼的经验和能力，便聘用A公司负责项目的物业管理工作。A公司当时由于是靠低价中标，因而实际运作中财务压力很大，在物业服务过程中经常出现偷工减料的情况，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，从而使大楼形象受到了较大影响。在这种情况下，吉宝集团决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到中央空调制冷机组时，由于适逢冬季，环境温度过低，无法达到制冷机组开机条件，在粗略查看过机房后，接管人员便写下了“一切正常”的字样并签了名，但次年4月份，在进行中央空调开机前的准备过程中，却发现A公司对制冷机组的维修保养很差，个别机组压缩机头已不能启动，且系统冷冻水泵运转出现故障。此时，A公司提出要求吉宝集团支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而吉宝集团 则认为A公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分，A公司不同意，并拿出有吉宝集团接管人员“一切正常”签字盖章的接管验收记录复印件向吉宝集团提出了交涉，此时，由吉宝集团、A公司共同签署的“终止委托物业管理协议”中的一个条款使吉宝集团的权益得到了保护，该条款规定了A公司 必须对“遗留问题备忘录”予以签署确认后，该协议方能生效，而这个备忘录中吉宝集团将空调制冷机组中存在的问题已经作了补充，A公司尚未签署也未给予足够重视。 任务： 分析假设吉宝集团、A公司共同签署的“终止委托物业管理协议”中没有规定“A公司必须对‘遗留问题备忘录’予以签署确认后，该协议方能生效”的条款，事情将会出现怎样的结果？ 一、接管验收与竣工验收 1.竣工验收 是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、监理单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。 2.接管验收 是指物业管理公司接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。 3．接管验收与竣工验收的区别 （1）验收的目的不同。 （2）验收条件不同。 （3）交接对象不同。 二、物业接管验收应具备的条件与资料 （一）物业接管验收的条件 1．物业验收的常规条件 2.新建房屋接管验收条件 3.原有房屋接管验收条件 （二）物业接管验收的准备工作 1．成立物业接管小组 2．接管验收前的准备 （1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 （2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。 （3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。 （4）准备好接管验收记录表格。 （三）物业接管验收应提交的资料 1．新建房屋接管验收应提交资料 （1）产权资料 （2）技术资料 2．原有房屋接管验收应验交的资料 （1）产权资料 （2）技术资料 三、物业接管验收的具体实施 （一）物业接管验收的程序 1．新建物业的接管验收程序 （1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 （2）接管单位按照接管验收标准，对开发商提交的申请和相关资料进行审核，具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 （3）接管单位会同开发商按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 （4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。 （5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并签发接管文件。 2．原有物业的接管验收程序 （1）业主或业主委员会书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 （2）接管单位按照接管验收标准，对业主或业主委员会提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 （3）接管单位会同业主或业主委员会按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 （4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。 （5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和附着物，核实房屋的使用状况。 （6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件。 （二）接管验收的内容及标准 1．新建物业接管验收的内容及标准 2．原有物业接管验收的内容及标准 （三）接管验收遗留问题的处理 1．遗留问题的登记确认 2．遗留问题的解决 （四）物业接管验收中应注意的问题 1．人员选配要精干 2．