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第一章 有偿使用的方式 一、1、《》《》（国务院令第2号） 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第号）》（关于发布国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知国土资发〔2008〕86号关于印发国有建设用地划拨决定书的通知国土资发〔2008〕号国有土地有偿使用方式 出让、租赁、作价出资（入股）的概念与内涵 《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地使用权有偿使用的方式包括：（）国有土地使用权出让；（）国有土地租赁；（）国有土地使用权作价出资或者入股。”因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。 以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。 不同类型土地使用权的权能界定 出让土地使用权的权能。在土地出让年期内，出让土地使用权人有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 承租土地使用权的权能。承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。 作价出资（入股）土地使用权的权能。土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。 三种有偿使用方式的适用范围 作价出资或者入股方式的适用范围。国家以国有土地使用权作价出资（入股）后，相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家以出资人或股东的身份参与企业经营管理，并根据股权比例和经营情况分享经营收益，因此，对这种特殊的土地配置方式应当严格限定其适用范围：国务院或省级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业。出让方式的适用范围。出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。 租赁方式的适用范围。租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。 出让和租赁的关系 出让和租赁的法律依据。根据土地有关法律、法规规定，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围，不应强行取消一种，或全面推行另一种。年租制作为出让的重要补充方式，在一些地方的工业用地中已经采用，但对于商品住宅用地则不适宜，仍应采用出让方式。 出让与租赁的区别与内在关系。以出让方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右。 出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付，出让金与年租金在