房地产正大花和院建设项目立项申报材料.docVIP

第一章 总论 1.1项目背景 1.1.1拟建项目名称： 正大·花和院建设项目 1.1.2项目建设单位及单位概况 焦作市正大置业有限公司成立于2006年2月，注册资金800万元人民币，法人代表王跃东，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力。 1.2 报告编制单位、资格等级及编制依据 1.2.1编制单位：焦作市工程咨询公司 资格等级：乙级 证书编号：12020070030 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 1.2.2项目申请报告编制依据 ⑴《投资项目可行性研究指南》； ⑵《正大·花和院小区规划》； ⑶《房地产开发经济评价方法》； ⑷《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； ⑸ 收集的相关资料、实地考察所得资料和数据； ⑹项目单位提供的有关资料； ⑺编制项目申请报告的委托书。 1.3研究工作的范围 ⑴项目建设用地与建设条件； ⑵建设方案； ⑶节能措施； ⑷环境保护； ⑸劳动卫生、安全消防； ⑹项目实施进度； ⑺投资估算与资金筹措； ⑻财务评价； 　　⑼社会评价。 1.4拟建项目概况 正大·花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。焦作市正大置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。 项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。 该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。 1.5建设工期 根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。 1.6 建设投资和资金来源 本项目投资估算为18012万元。资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。 第二章 项目市场分析 3.1焦作房地产市场分析 近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。 发展快：随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。 价格高：从2004～2006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元；进入2007年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价平稳发展，2009年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近3000元/m2关口。 项目大：随着十一五计划的实施和城乡一体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不断涌现，建筑面积在20万m2以上的有：西城美苑、锦秀江南、龙源世家、锦祥花园、锦江?现代城等等。 根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源、定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。 3.2焦作房地产市场发展态势分析 ⑴焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。 ⑵焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。 ⑶焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关、事业单位、厂矿企业集资或变相集资建房，维护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。 ⑷随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群体。 ⑸建材、土地涨价带来建筑成本加大。同时住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本。 ⑹2007年以来央行多次利率的提高，目标是对一些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市目前平稳的房市不会造成大的冲击。 3.3市政基础设施现状分析 交通：项目周边临近建设路、普济路，交通便捷，四通八达。 供电：设有供电电缆可供接入。 供水：设有市政供水管网，可供项目接入。 排水：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。 燃气：设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公