浅谈容积率转移政策在历史街区保护更新中应用--以上海嘉定老城西门街区为例.pdfVIP

1966.浅谈容积率转移政策在历史街区保护更新中的应用 ——以上海嘉定老城西门街区为例 唐安静 摘要：历史街区是蕴含城市文化的空间载体，其保护更新越来越受到关注，嘉定西门街区作为上海郊区32 个历史风貌保护区之一，街区更新工作正面临保护和开发的矛盾。本文通过对容积率转移政策的研究，探 索制定西门街区的容积率转移制度，以求解决二者之间的矛盾。同时，结合我国现有的城市管理制度，提 出实施容积率转移的关键问题，为其在我国长远的发展运用提出建议。 关键字：容积率转移政策，历史街区保护更新，西门街区 1 引言 容积率转移的概念来源于开发权转移（Transfer of Development Rights，TDR ），在历史 街区保护与更新过程中的容积率转移，是指在历史文化风貌区的建设控制范围内，因保护 需要而使开发的建筑容积率受到限制的部分，在符合城市规划的条件下，可以转移到其他 非保护地区，适当提高建筑容积率的补偿开发策略。其中，可转移的容积量的确定，与历 史街区风貌控制指标，城市发展规划等相关，有明确的定量标准。 实施土地容积率转移交易能较好地协调经济发展与历史保护的矛盾，给了开发商和政 府一个利益互惠的机会。对制定策略的政府而言，减轻了其财政开支压力，提高了宏大复 杂的历史保护工程的可操作，也有利于容积转移接收区土地的集约利用；作为执行者的开 发商，容积受限所损失的利益在其它地块得到补偿，更高的容积率补偿奖励成为刺激其投 资的诱因；同时，容积率转移政策为个体居民切身参与到城市更新中提供了可能性。可见， 在许可的范围内，容积率转移政策能够实现多赢结局，在保证经济效益的前提下，也促进 社会各界主动关心城市环境和社会问题，同时促进土地资源优化配置以及历史、环境效益 的最大化。并且为今后城市环境建设的深入、细致又有针对性的发展创造条件。 2 容积率转移政策的理论支持和相关实例 2.1 容积率转移的概念 容积率是基地范围内总建筑面积与用地面积之比例，通过容积率制定以达到控制土地 的使用强度，确保整体居住环境质量的目的。容积率转移制度即允许原属一宗土地上的可 建设容积一部分或全部转移至另一宗可供建设用地上。如公共设施用地及风貌保护区等的 容积，可以转移到同一规划地区内任一建土地上兴建。 2.2 国内外的容积率转移实施经验 2.2.1 美国纽约市案例 实施背景 1986 年，由于市民对宾夕凡尼亚火车站与大都会歌剧院的拆除的反对，市政府修改其 分区使用规定，指明若某建筑物因被指定为保护建筑，而出现剩余未利用的楼地板面积， 可经由“特许”转移至“相邻基地”(即接收基地) 。 发送与接收基地 （1）与古迹在同一街廓内且紧邻的建筑。 （2 ）与古迹隔街相望的建筑。 （3 ）与古迹同一角地而隔十字路口斜对面的建筑。 （3 ）容积转移量规定 送出基地与接受基地属于同一使用分区，容积转移的上限为古迹基地未发展的建筑面 积或接受基地原总建筑面积的20 ％。此一规范在实际执行时，取数值较小者转移，即不得 超过二者，且以一比一的比例转移，无任何容积加权系数的优惠。 送出基地与接受基地属于不同使用分区，基本仍依循上述原则进行转移。但若接受基 地位在市中心商业区最高密度区，则可不受到转移上限 20 ％的限制，亦即送出基地之可移 出容积可全部转移到接受基地。 2.2.2 美国旧金山市案例 实施背景 在 1965 至1981 年间，旧金山中心城区的办公空间平均年成长率超过 170 万平方米， 导致城市金融商业区使用密度过高与拥挤，而逐渐丧失城市历史特质与风格，并且旧金山古 迹保存法律不健全，于是开始使用容积率转移来达成历史保护与减缓城市中心区高楼化发展 的趋势。 送出与接收基地 1985 年通过“城市中心区规划”，指定251 栋历史保护建筑,其所在土地可作为送出基地， 受限制的未开发的建筑面积可转移至同一土地使用分区内的建设用地上使用，或转移至规划 所指定的“特别发展区”。 2.2.3上海新天地广场及太平桥地区开发 太平桥地区开发属于保护性改造,街区在开发总容量、建筑高度等方面受到种种条件限 制, 对开发商而言, 总体回报不高, 而且建造的难度、单位建筑面积建造成本高。为解决上 述难题，太平桥地区采用整体规划的方式，在保证容积率总体平衡的基础上，通过实施转移 政策，将新天地广场和中心开敞人工