宅基地如何进入市场？——以画家村房屋买卖案为切入点.pdfVIP

第 32卷第 3期 政 法 论 坛 Vo1．32．No．3 2014年05月 TribuneofPoliticaIScienceandLaw Mav．2014 宅基地如何进入市场? 以画家村房屋买卖案为切入点 王卫 国 朱庆育 摘 要：画家村房屋买卖诉讼轰动一时，以宣告合 同无效告终。然而，两审法院的裁判依 据却值得推敲。法院的无效判决，体现了对宅基地使用权的身份性以及房地一体原则的固守。 然而，在宅基地及其地上房屋的流转问题上 ，一味固守封堵型政策无法真正维护农 民利益，甚 至不能给整个社会带来正面利益。制度创新之道在于均衡中求共赢。如果发掘传统物权法的 制度资源，借助权利层级构造的手段，在宅基地使用权上设立地上权 ，则可不必触动土地公有 格局和宅基地使用权身份性的底线，而为宅基地及其地上房屋开辟出入市流转的合法渠道。 关键词 ：宅基地使用权；房地一体原则 ；地上权 一 、 画家村案 北京通州区宋庄镇因聚集大量画家而被称为 “画家村”，人数最多时，住有艺术家 2000余人，其 中 300多人买下了农民的房子。近年来，由于房价上涨等原因，出现了一部分出卖人反悔而导致的买卖契 约纠纷案件。马海涛诉李玉兰案即为其 中之一。该案轰动一时，在 2008年的年终盘点评选中获得多项 “殊荣”：“十大艺术事件”、“北京房地产十大维权事件 ”、“十大法制新闻”之 “十大典型案件”、“十大 民 生案件”等等 ‘’。 原告马海涛原系北京通州宋庄镇辛店村农民，被告李玉兰则为河北省邯郸市城市居民。2002年 7 月 1Et，原告与被告签订 《买卖房协议书》，将讼争房屋及院落以45000元的价格卖与被告。契约签订 后，被告依约支付房款，原告亦依约将房屋及 《集体土地建设用地使用证》交付被告。被告人住后对原 有房屋进行装修，并于2003年 10月经辛店村民委员会批准新建西厢房三间。 2006年 12月，马海涛起诉至一审法院称 ：2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。因 李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农 民，无权使用辛店村宅基地，故请求确认双方所签房屋买卖协议无 效，责令李玉兰返还房屋，马海涛按房屋现值退还李玉兰购房价款。李玉兰则主要以双方签订的房屋买 卖协议合法有效为由，要求驳回马海涛的诉讼请求。 一 审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的契约无效。李玉兰系城市居民，依法不得买卖农 村集体经济组织成员的住房，遂依合同法第 52条第 5项之规定，判决房屋买卖契约无效。 作者简介 ：王卫国，中国政法大学教授 ；朱庆育，中国政法大学教授。 ① 基本案情与裁判要旨来自北京市通州区人民法院(2007)通民初字第 1031号判决书与北京市第二中级人民法院(2007)二 中民终字第 13692号判决书。 ② (2007)通民初字第 1031号判决书认定无效的裁判依据为 “《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项”，此显系 技术错误，因为该条未曾分款，无所谓 “第一款”。 ’ 第3期 王卫国，朱庆育：宅基地如何进入市场?—— 以画家村房屋买卖案为切入点 93 被告提起上诉 ，二审法院除维持一审的无效判决之外，增加裁判理 由称 ：“宅基地使用权是农村集 体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取 得。马海涛与李玉兰所签之 《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。 李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村 民。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定， 对于契约效力的认定是正确的。” 二、何以无效? 一 审法院判决房屋买卖契约无效，法条依据是合同法第 52条第 5项：违反法律、行政法规的强制性 规定的契约无效。对此，首先需要讨论的是，是否所有违反 “强制性规定”的契约均无效? 法律规范有强制规范(zwingendesRecht，iuscogens)与任意规范(nachgiebigesRecht，iusdispositivu