房地产投资项目财务分析模型的构建与应用.pdfVIP

经济纵横 ·2014年第6期 房地产投资项目财务分析模型的构建与应用 齐大鹏 ，赵 杨，赵妙妙 (吉林大学商学院，吉林 长春 130012) (吉林大学东北亚研究院，吉林 长春 130012) (中海地产集团有限公司烟台分公司，山东烟台264000) 摘要：房地产投资的主要特征是高风险和高收益并存 ，科学的决策和理性的判断可在一定程度上规 避房地产投资风险。房地产投资分析中的财务分析在房地产投资活动中占据重要地位和作用。本文以 某房地产投资项 目为例，进行项 目投资前期财务分析，对房地产投资项 目财务分析模型进行构建、分析 和检验。 关键词：房地产 ；投资项 目；财务分析；可行性 中图分类号：F293．33 文献标识码 ：A 文章编号：1007—7685(2014)06—0115—05 房地产投资财务分析主要是结合现行的政策和法律法规，分析项 目直接的财务效应和费用等基本 情况，考察其相关的财务状况，并据此分析和评价项 目的可行性。_1 一 、 房地产投资财务分析的主要 目的 对房地产项 目进行财务分析的主要 目的是估算投资该项 目的盈利能力和债务清偿能力。盈利能力 反映所投资项 目可带来的效益，主要考察投资项 目在上市后能否盈利、盈利能力大小及盈利能力能否满 足相应的项 目投资可行性的要求和预期的投资回报 目标。项 目的盈利能力可通过实际项 目实现的利 润、税金和销售利润率等指标来反映。 清偿能力主要包括项 目的投资清偿能力和债务清偿能力oE3]投 资清偿能力指收回项 目实际投人的全部资金的能力，对理性的开发商而言，投资开发一个项 目时总是要 预期其能全额收回所投人的资金；债务清偿能力指对项 目开发过程中借款和债务的偿还和清偿能力，房 地产开发资金 占用量较大，在开发过程中往往需筹集资金。因此，资金提供者会更加关注考察开发商投 资开发项 目的债务清偿能力和偿还所需期限。 二、房地产投资财务分析的基本 内容 (一)财务数据的采集与估算 一 般而言，财务数据的采集主要是以项 目为出发点，结合对项 目的市场、资源和技术条件等因素的 分析，参照现行的政策法规，搜集、整理、分析进而测算相关的财务数据，同时编制相应的数据估算表格 等。对房地产投资财务分析而言，主要是对项 目预计的总投资额、筹措资金的方案、项 目开发的成本及 费用、项 目预计的销售收入、项 目预计的税金、项 目预计的利润等财务数据的分析、估算及评估。 作者简介：齐大鹏，吉林大学商学院博士研究生；赵 杨，吉林大学东北亚研究院讲师、经济学博士；赵妙妙，中海地产集团 有限公司烟台分公司投资主管。 注：本文是国家社会科学基金重大项目“中国潜在经济增长率计算及结构转换路径研究”(编号：12ZD197)的成果。 一 115 — 经济纵横 -2014年第 6期 (二)财务基本报表的整理与审核 反映项 目盈利能力 、偿债能力等技术指标的计算基础是财务基本报表，报表的准确填列是后续分析 的重要保证。在对项 目的财务数据进行分析和估算后，填写资金来源预测表、成本及盈利测算表、资金 流量表、资金投入回收曲线等。_4填列相应报表后，应对其进行审核，保证所填列的基本报表的格式符 合相应规范及要求 ，所填列的数据结果准确，技术结果无误差。 (三)财务效益指标的计算与分析 项 目的财务效益指标是反映盈利能力和偿债能力的指标。反映项 目盈利能力的指标主要包括项 目 投资的成本利润率、销售利润率、税后利润、项 目内部收益率等；反映项 目偿债能力的指标主要包括项 目 的投资回收期、项 目的借贷比率等。l6进行分析前要对相应的计算方法和计算结果进行审核，确保方法 正确和结果无误差，否则须重新计算。 (四)项 目的不确定性分析 在房地产投资财务分析过程中，对投资项 目进行的评价所依据的数据多数是预测和估计，这种对未 来状态的预测无法做到准确无误，对未来状态的变动也无法准确控制。因此，据以计算的评价指标也势 必存在一定程度上的不确定性，而这些不确定性则可能