成都芙蓉坊项目背景分析.ppt

成都商圈分析 地段与概念的并举 显 然, 长城小区商圈处于成长期 长城小区不处于热门的居住区片区 借电视塔之力，撬开我们的财富大门 关于电视塔商圈规划 成华区政府将以电视塔及塔底观光广场，围绕电视塔圆弧地带延伸的4条路—天祥街、双林路、新鸿路、猛追湾街，建设成高科技旅游观光区。 猛追湾已是成型的娱乐街，与餐饮街望平街仅隔100米，天祥街连接起猛追湾及玉双路。 关于电视塔商圈规划 未来区域远景东方明珠 东方明珠广播电视塔每年要接待三百多万的中外游客，已有二百多位党和国家领导人以及外国元首、政府首脑、国际组织领导人登塔游览观光。 目前东方明珠电视塔集观光、餐饮、购物、历史陈列、浦江游览、会务展览、广播电视发射为一体，已成为上海城市标志性建筑和旅游热点之一，列为上海新的十大景观。 我们的目的 琴台路 在来看和我们有同样背景，可参考的案例 芙蓉古城：靠一个强大的开发商用金钱来营造氛围。 顺兴老茶坊：也属人工建造，重在氛围。 文化商业项目各有所缺，这个题材还大有可为。在现今，欧洲风情、地中海风情泛滥的商业项目中，我们完全有机会另辟蹊径，用旧瓶装新酒，装好酒！ 商业价值— 是成都唯一，也是极具代表性的科技观光区里最亮丽的一个部分。与观光区密不可分，可以吸引大量本地及外来的游客，是极具发展潜力的商业项目。 观光价值— 未来这里将是外地游客到成都的必游景点之一，因为只有在这里才可完整体会新老成都的全部魅力。这里既能感觉生态成都、科技成都、美食成都、更因有了芙蓉坊成为了文化休闲的成都！ 开启成都人文之窗 寄予我们对繁华的期许 请你听我说…… 说在前面 长城小区现在处于未开始建设的状态，未来商业街的销售将是两年以后的事情。因此，今天沟通的重点是对商业街定位及未来形态，传播概念的规划。这也是我们首先需要解决的问题。 项目背景分析 项目并不位于传统商圈，又背对府南河，位于锦江区与成华区的最边缘，政府现阶段并未对其有具体的 规划措施，该地区自身位置相当尴尬，属于成都视觉盲点。 周边的主要道路和主要辅射区的住宅人群年龄老化，消费力低，商业特点不明显。 周边商铺面积偏小，受区域限制，大多商铺以提供居民日常生活消费为主，对大型商业无消费力。 成都人习惯在传统的商圈购物或聚会，对其不容易做引导。 电视塔 观光圈 商圈形成的七个阶段　　 形成期 农贸品为中心（以点的分布为主） 主要的形态是着重于“什么商品都卖”即所谓的杂货店 初生成长期 农贸品+生活基本必需品 新店的形成或转形，杂货店增加商品内容，小区商圈。 成长期 农贸品+日常生活便利品+选购性商品 相关商店产生三业种交互的店铺如超级市场，社区商圈。 强化期 日常便利性商品+选购性商品更强化 选购性商品，流行性、趣味性商品增加，整个商圈气氛形成区域中心商圈 多元期 选购性商品+日常便利品+专门性商品 文化流行个性、奢侈性、专门性渐增，形成专业商圈 扩展期 选购性商品+日常便利品+专门性商品+娱乐、餐饮 整个商店街服务消费的内容扩大，而且吸引力增加。 成熟期 综合性业种，或专门性业种 集食品、餐饮、便利性、选购性等商品一体的专业商业街可能形成。 商圈必须要与人居相结合，项目所在地依然还处于商圈发展的初级阶段。因此，我们的结论是： 在商圈不成熟的条件下，普通大型商业形态是没有进入信心的。 不在成华区规划观光区内，在政府支持及未来商圈规划中也是不占优的。 区域内购买力无法支持大型百货等商业形态，及期望的售价。 结 论 那么，如何让我们的商业形态来支持那么高的价位，使本项目在未来几年内具备巨大的增值潜力呢？ 本项目的唯一途径是：取巧与借力 发现及抢占成都市场的商业空白， 避开所有劣势，使其在残酷的地产竞争中杀出重围！ 活水 公园 游泳池 游乐园 华 星 街 三 槐 树 红星路一段 红星路二段 步行街 武城大街 玉双路 大慈寺 东风路 猛 追 湾 街 天祥街 望平街 新鸿路 本 案 在水 一方 东较场街 科技旅游 观光区 双林路 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 先来看看现在电视塔商圈有什么 科技观光区 电视塔将要变成成都唯一的科技旅游观光区。 科技版块 活水公园与府南河近在咫尺。 生态版块 游乐场、猛追湾；KTV、酒吧……