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行业点评报告 房地产行业 买入(维持) 2011-01-07 新湖中宝 （600208）：收购万亩围垦，土地规模有望进一步提升 房地产行业研究小组 联系人：黄玉梅 86218288 huangym@ 德邦证券有限责任公司 上海市福山路500 号城建国际中心26 楼,200122 事件: 公司通过收购和增资的方式，获得利得公司51%的股权，作价 11.1 亿元，获得西湾海涂围垦面积为806 公 顷 （合计 12090 亩），围垦项目已划入城市建设用地范围。 点评： 增加温州战略布局，土地规模有望进一步提升。“利得公司”拥有的西湾围垦工程项目，位于东南鳌江入海 口北侧，分属平阳县鳌江镇和西湾乡，距平阳县城约10.50 公里，距温州市57.50 公里,交通较为便捷。项目 围垦面积806公顷 （合计12090亩），已划入城市建设用地范围。根据“利得海涂”提供的《平阳县西湾围垦 区基础设施工程可行性研究报告》中的相关估算数据，西湾海涂围垦项目建成后可出让土地共5761 亩（其 中工业用地3024亩，居住及商业用地2737 亩）。在项目完成配套设施建设形成综合或农业开发条件后，公 司通过出让取得西湾海涂的土地使用权。本次交易，大幅度增加公司潜在的优质土地储备，同时也完成公 司在温州的重要战略布局。截止目前，公司潜在的优质土地储备进一步增加至2130万㎡。 图表 1 正在进行的一级开发项目 取得时间 项目名称 权益 开发面积 2009年6月， 天津市静海县“天津文化商贸产业园” 51% 1054 亩 2009年8月 大连金渤海岸滨海旅游开发项目 100% 15000亩 （10 平方公里） 2010年1月 静海新城和团泊新城 100% 810亩 2010年2月 启东圆陀角旅游度假区项目 100% 3000 亩 2011年1月 温州西湾海涂项目 51% 12090亩 数据来源：公司公告，德邦证券 项目内在价值大，提升 NAV ：根据近期温州地区工业用地和商住项目的出让价格进行核算，工业用地出让 价格50 万/亩，商住用地出让价格500 万/亩，可供出让的土地5761 亩，潜在的重估价值为152 亿。预计项 目总投资32.2 亿元 （根据公司提供的可行性报告），加上股权收购的成本 （33.5 亿），该项目按照当前市价 重估 （不考虑项目内涵的矿产价值，），价值将增厚86 亿。尽管该项目存在补交土地出让金，或政府参与土 地出让收益分成的情况，我们认为公司51%股权对应的NAV 增厚将在0.4-0.85 元期间波动 （图表3）。 1 请务必阅读正文后的免责条款部分 行业点评报告 图表 2 近期温州土地挂牌价格 资料来源：中国指数研究院，德邦研究 图表 3 公司分成比例对应的NAV 增厚 资料来源：德邦研究 投资意见：2011-2013 年新一轮股权激励实施，授权29985 万股，巨大的融资型股权激励表明了公司管理层 对公司发展的信心。我们看好公司中高端消费需求的定位，以及公司资源型性质。不考虑矿产资产重估的 情况下，保守估计，调高每股NAV 为8 元，P/NAV 折价25% 。公司2010-2012 年EPS 分别为0.31 元、0.44 元和0.54 元，对应PE 分别为20.7、14.6、11.08 倍。维持公司买入评级，目标价7.5-8.0 元。