东营别墅市场调查报告.doc

东营别墅市场调查报告 第一部分：调查分析 一、东营房产市场情况概述 二、东营房产价格分析——别墅 三、东营房产价格分析——普宅 四、销售情况分析 第二部分 营销推广建议 第三部分 调查结果一览表 第一部分：调查分析 调查概要： 由于时间的限制，这两天的调查主要重点放在东营市东区，调查的项目有明月豪庭、丽景国际、凤凰国际城、龙熙新都、都市秀水、新新家园、国际新城、枫情水岸、万达高尔夫，其中纯别墅有明月豪庭、都市秀水、龙熙新都三个楼盘；普通住宅项目有国际新城、枫情水岸；丽景国际、凤凰国际城、新新家园、万达高尔夫四个楼盘业态比较多，属于别墅、普宅混合的项目。 调查的内容主要是楼盘的价格、销售进度以及宣传推广，其他基础资料因为时间的仓促在此不作分析。 一、我们所处在一个什么样的环境下？——东营房产市场情况概述： 通过这两天的调查，对东营房产市场有了一个初步印象， 一）多层、小高层市场 1、楼盘品质参差不齐，大多数都属于中低档楼盘； 2、从价格上来说：一般都集中在2200-2500左右，真正的高端楼盘少之又少，目前市场上在售的该类楼盘最高价格为华安荣寓，起价为2950元； 3、该类楼盘的营销推广概念大都停留在“宜居”的层面。对于类似“尊贵、彰显身份”之类的概念都很少触及； 4、产品上，100-120左右的三居室非常畅销，所调研的楼盘这种户型都基本上所剩无几；同时，该类楼盘的社区配套较为落后； 5、该类产品的卖点大多数集中在户型和景观上面，创新的产品很少； 6、多层剩余的户型基本都集中在5楼、6楼，而且销售难度极大。 结论：多层、小高层市场缺少真正的有特点的高端产品。 二）洋房 1、目前东营市场上真正有特点的洋房为数不多，一个是仿效万科水晶城的凤凰国际城，一个是项目对面的万科高尔夫。两种洋房都采用了层层退台的设计，在销售中都把“露台”作为赠送，创新的产品吸引了不少消费者购买。特别是凤凰国际城采用围合院落式的设计非常独特，在其宣传中也打出了“别墅气质，花园洋房”的概念，销售情况很好。这两个楼盘将是我们洋房项目的重要竞争对手； 2、花园洋房的均价集中在2800-3000左右； 3、从宣传上来看，无论是楼盘的宣传资料还是销售人员的解说，都没有把花园洋房的特点理解透彻，都停留在简简单单的退台、院落上面。 结论：花园洋房的推广，需要对消费者进行引导，并对洋房的特点进行深挖和升华，不要仅停留在产品层面，力争与消费者达成更深层次的沟通。 三）别墅市场 1、别墅市场鱼目混珠，大多数开发商都是为了赚取高额利润，在社区里随意乱造别墅，结果造成孤零零的几栋别墅树立在小区，像：凤凰国际城、新新家园；随着时间的推移，一些开发商发现别墅销售情况不理想，于是又把原先规划中的别墅区修改成普通住宅区，像：新新家园； 2、开发商的不成熟造成了整个东营的别墅市场缺少真正意义上的高档别墅，也使得东营的消费者对于别墅没有更深刻的认识； 3、整个别墅市场一味的强调景观，特别是水景。对于产品的细节、生活形态方面并没有深挖，尚处于营销的初级阶段； 4、综合来看，独栋均价一般在4500左右，联排在3500左右； 结论：别墅市场，产品需要创新，营销手段需要创新。 二、东营房产价格分析——别墅 1）别墅——联排 楼盘名称 明月豪庭 丽景国际 凤凰国际城 龙熙新都 新新家园 价格 3500 3600 3700 3600 2500 综合来看，联拼别墅市场的价格集中在3500上下，最高的是凤凰国际城，均价在3700左右。可能与其数量少有关。新新家园因滞销原因，价格在2500左右。 2）别墅——独栋 楼盘名称 明月豪庭 龙熙新都 都市秀水 望郡 价格 4500 4300 4700 4700 独栋别墅的价格集中在4500上下，最高的是都市秀水和望郡，均为4700。明月豪庭的独栋别墅已经售完，都市秀水也仅剩10套。目前在售的独栋别墅主要是龙熙新都和望郡。 3）别墅——双拼 楼盘名称 丽景国际 龙熙新都 望郡 价格 3800 4000 4200 东营市场上的双拼别墅不是很多，主要有丽景国际、龙熙新都和望郡。双拼别墅价格集中在4000左右，最高的是望郡，售价为4200。 4）不同别墅形态之间的差价 独栋 双拼 联排 明月豪庭 4500 3500 丽景国际 3800 3600 龙熙新都 4300 4000 3600 望郡 4700 4200 综合来看，同一别墅区，双拼和联排之间的均价差在500元以内，丽景国际双拼和联排的差价是200元，龙熙新都是400元； 联排和独栋均价差在1000元以内，明月豪庭联排和独栋差价是1000元，龙熙新都是700元； 双拼和独栋的均价差在500元以内，龙熙新都双拼和独栋的差价是300元，望郡是500元。也就是说，东营别墅形态之间的差价为