房地产开发的法律风险控制与防范.doc

房地产开发的法律风险控制与防范 张志晓律代序： 中国房地产市场化开发已经十几年了，我做房地产的法律工作也已经七八年了，中国房地产的法律真的是很复杂，而房地产的实务操盘并不止于房地产法本身，而是涉及到到了房地产法、公司法、金融法、建筑法、外汇管理、税法、物权法等许多专业领域的法律，所以房地产法不是一个专业，而是许多专业法律在房地产领域的应用。 我对房地产法的研究一是从实务操盘角度，二是站在许多前人、同行的基础上，是律师业同行们集体智慧的结晶。但我写本书的角度在于实务，因此，不想写得面面俱到，给初学者一个全面的概括印象，而是结合这么多年的实务，深入的研究一些问题，因为并不追求体例的完整，但每一章、每一个案例多是自己曾经操作过的，有成功的，有失败的，有些案例是基于当时的情况而相应的处理，并不能直接套用于另外的情况，在法理上可能也会有争议，请大家注意处理的方式方法，而不仅关注于案例本身的结论。 法律是社会规则，是人类社会生活经验的总结，是人类智慧的积累。商业法律则是人类商业文明、商业规则的总结，如公司法从股份公司到有限公司的发展历程，再如保险法和海商法的产生，律师则是研究这些规则的人。公司是一种财产组织形式和经营管理形式，而研究公司法的律师是研究财产如何组织和公司如何经营的专业人士。 所以本书虽然名为《房地产开发的风险控制与防范》，但我却一直主张律师并不是仅仅防范风险的，而是研究商业模式，研究如何使财产、人力等资源更有效的聚合起来，在社会中最大的发挥效应，最快速的增值，如风险投资中的有限合伙制度；另外也研究如何在交易中以最低的成本达到交易的目的，如交易中票据的使用，如将土地的转让转化为房地产项目公司的转让，如设计红筹结构在政府管制的情况下到海外上市；律师还进行行业的整体性、系统性研究，如外商进入中国房地产应该遵循哪些规则，有哪些风险。这才是律师才能和作用的更好体现。 中国的房地产业虽然发展迅速，并产生了大量的富豪，但其管理却是很落后的，有人说至少落后中国其他行业二十年，近几年的发展只是因为土地的增值使很多公司发展迅速。但正如那名言所说：“潮水落去才知道谁没穿泳裤”，中国的房地产市场正在调整，能在调整中胜出的公司一定是经营、管理上的确过硬的企业，希望本书能为房地产业内人士提供一些帮助。 中国的企业一提到管理，就以为是请一个管理咨询公司，帮助制定一些规章制度，我不否认管理公司的确有其所长，这个行业中也有很多优秀的企业和人士， 但管理公司往往是从微观角度处理问题。中国的公司很少从法律的角度研究企业的经营问题，正如前边所说，公司是一种财产组织形式和经营管理形式，法律是公司经营的基本规则，当公司越大的时候，法律的作用就越大，美国GE公司的CEO杰克韦尔奇说“其实并不是GE的业务使我担心，而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点并把他们自己和他们的家庭毁于一旦。”法律上的愚蠢所毁掉的不仅是声誉，而可能使公司整体崩溃，希望本书也帮助一些企业改进经营管理方式，提高企业的素质，从靠机会起家的公司转变为素质过硬的企业，长久持续发展下去。