凤阳项目市场调查报告.docVIP

安徽省凤阳县房产项目 市场调查报告 调查执行人 裴建伟 钟金鸣 凤阳县宏观调研 目的；通过对凤阳县的整体观察及调研，熟悉了解凤阳县区域位置，市区特征，达到在策划销售中更好的把握城市发展趋势，宏观上掌握策划销售的进度。 调查方法：观察调研法 调查内容： 凤阳县整体分析：凤阳县位于安徽省东北部，紧靠安徽重要交通枢纽蚌埠，为蚌埠的后花园。凤阳县是明朝开国皇帝朱元璋的故乡，又以花鼓戏全国闻名。凤阳政府以工业为经济主导，大力发展旅游业，在农业大县的基础上多种产业并行发展，现已形成明皇陵、明中都、狼巷迷谷等旅游景点。 凤阳区域分布及特点： 凤阳县分为城北——两所大学集中于此，离市中20公里远是凤阳县工业园；城西——城市规划发展的趋势方向，县重要政府机关，大量的旅游景点分布在城市西部；城南——民间形成的建材市场及菜市场分布在此；城东——汽车站在城东，交通便捷； 乡镇特点：凤阳县乡镇非常有名气，在西南方向的乡镇以粮食加工业出名，小岗村全国第一个大包干乡镇，每年8月6日举办小岗村葡萄节。 市区简介：凤阳县市区占地12万平方米，人口为11万。城市除沿街为多层建筑物，大部分为两层或三层的建筑物。市区纵横主干道各有三条，其中南北中间主大街不通车。城市中心古建筑物突出：如鼓楼、明中都及古花铺廊等，城市发展趋势向西，县政府打算搬迁，但一直没有成功搬迁； 调研结论； 凤阳县是向往现代都市的，具有浓厚农业色彩的城市，同时有着悠久历史的历史古城，城区面积小，所容纳居住人口非常有限，凤阳县乡镇经济发展快速，大批乡镇居民有倾向拥进城区。城市房屋的供需的不平衡，造成凤阳县大批有钱买不到房子的现象。凤阳人民现在对城西信心度大，认为随着县政府的西迁，城市的西移，城西会发展。但对其他区域不排斥，基本保持平和的心态，认为市区本来小，住在哪都不会影响太大！ 项目调研 目的：通过对项目本身及周边配套的调研，达到正确认识项目，准确项目的市场定位。 调研方法：观察调研法，抽样访谈法 调研内容： 项目简介：项目占地95亩， 位于凤阳县南北大街南部，南环路南侧，属于凤阳县南郊。项目北面为二层自建房和建材一条街；西面为新建2+1庭院小洋楼；南面为广阔的农田；东面为二层自建房和南北大街的南部干道。 周边房价环境调研：项目北面为南环路，现已民间自组形成的建材一条街， 年租金大概在300元/平方，沿街住宅售价约1000元/平方；东面为南北干道，但中部不能通车，通往鼓楼区的路是民间菜市场，每天都集中在路中央，杂乱无人管理，道路腥臭，脏乱，其路段年租金大概在200元/平方；西面为新建2+1小洋楼，，平均每套占地130平方米.，每套售价在18-20万不等。 项目接受度 项目位于凤阳县南郊，为成熟的社区居住地。通过一系列访谈了解，凤阳人对南郊无排斥，认为其地段是凤阳有钱人的集中地带，周边配套齐全，如果价格合适愿意搬迁于此。唯一担心是菜市场的脏乱无序，影响交通，阻断与市区的紧密联系！ 调研结论： 本项目位于凤阳县南郊地段，东面、北面均为凤阳县交通主干道，交通便利。凤阳县菜市场 ，鼓楼医院，学校分布在项目周围，周边配套齐全！建材市场，周边乡镇，医院学校职工为项目提供充足的客户资源。但项目南面为未开发的园地，周界安全隐患大，另外南北干道中间（古花铺廊）是不通车的，通往市区需经过腥臭，杂乱的菜市场，负面影响有待解决。 竞争楼盘调研 目的：通过对周边楼盘的采盘摸底及楼盘分析，充分了解市场，面对不同项目的竞争，制定合理的价格，准确的市场定位，以更好的领跑市场。 调研方法：观察调研法 楼盘采盘调研法 调研内容： 永乐家园： A：项目简介：位于凤阳县西北部，凤阳县西环路东岸，紧靠体育馆。由凤阳鼎兴投资置业有限公司，整合营销： 阳光置业顾问有限公司 B：推广策略：整盘推广，所有房源开盘一并销售；开盘前期通过电视字幕对项目信息进行宣传，在西环路，北环路通过道旗宣传；价格开盘后一直没有变化，实行平开平走。 C；价格：沿街六层为1190，五层为1310，四层为1430，（小区内价格业务员拒绝透漏，理由是团购房源，不知道价格）；小区内房价最高1710，项目整体均价为1500。价格一次性付款98折，按揭买房无折扣。 D：户型：十种户型的选择，其中有5种复式结构面积从134-181平方米（六层为复式结构）。普通户型面积90——120平方，主力户型面积为111-118平方米。小区无储藏室 E：交房日期：明年8月份 F：项目二期：在县政府北部，大概明后年动工（等待县政府的西迁） G：工地情况：奠基状态，地基还未开始挖，施工停止，进度没有进展。（解说原因：台风原因） H：房源：只剩六层复式结构。如想买低楼层须到规定退房日（8月6日，8月10日）去抢所退房源。注：退房来与团购其中人员的退房，团购满足的条件是至少六