思茅市供销社地块产品建议报告.docVIP

思茅市供销社地块 产品建议书 目录 一、项目开发背景及开发基础条件 1 （一）地块位置 1 （二）空间位置 2 （三）周边交通状况 2 （四）地块形状及高度 2 （五）外配套 2 二、市场供需研究 3 （一）思茅市住宅市场供求分析 3 （二）地块优劣势分析 4 （三）地块可适应物业之类型及档次 4 三、基地研究及定位 5 （一）本案产品定位建议 5 （二）产品成本及利润预期 6 （三）物业产品定位 7 （四）档次及风格定位 8 （五）公共设施配套定位 9 四、SWOT分析 9 (一)优势分析 9 （二）劣势分析 9 （三）机会分析 10 （四）威胁 10 一、项目开发背景及开发基础条件 （一）地块位置 思茅市翠云区北郊，思茅市供销社仓库旧址。北临农资公司仓库，南临思亭路私人自建房，西临省路桥三公司住宅区，东与集成木材加工厂相接。半坡地。 （二）空间位置 客运总站 1500米 电工厂车站 800米 新站（金孔雀客运站） 3000米 飞机场 1000米 南距思亭路 20米 东距茶城大道 200米 西距离振兴大道 200米 （三）周边交通状况 周边300米以内，现有2趟公交车：2路、1路；无出租车经过本案，且经过本案前思亭路的出租车数量频度低，打车略有不便。从交通状况而言，本案所处区域属于交通生地。 （四）地块形状及高度 坡地，思亭路与本案最高点高差约20米，内部高差最大约6 米。 地块形状为不规则长方形。 （五）外配套 配套 位置 与本案距离（米） 菜市场 思亭路 50 医院 总站交通医院 500 思茅市医院 1100 学校 思茅市一中 1000 思茅市一小 1300 职业教育中心（茶城大道） 500 热带作物学校（茶城大道） 1300 超市 天顺百货超市 1000 天生祥超市 1000 银行 中国建设银行（振兴大道） 150 车站 客运总站 1500 电工厂车站 800 机场 交通路 1000 基本生活配套在本案500米以内，但学校、超市、车站等离本案较远。沿思亭路两侧最近三年内新建的民宅较多，但视觉上仍属于郊区的感觉，当前的生活配套及周边环境成为本案较大的抗性。特别对于适应市区便捷生活氛围的客户群体而言是一个比较大的障碍。所以小区环境要做重点考虑，只有把小区环境做到超越现在入市的住宅小区，用小区环境体现附加价值，才能最大程度激发购买欲。 二、市场供需研究 （一）思茅市住宅市场供求分析 住房供应状况以市场调查收集的资料为依据，市场供应量基本代表了思茅现状80％的住宅供应及未来1年内的主流供应，以此研究基本代表了整个思茅楼市近期发展态势。 全市供应态势分析 翠云区（住宅）供应量统计表 区域 楼盘名称 户数(户) 价格(元/㎡) 建筑面积(㎡) 市区 财富广场 198 1288－1458 30－128 市区 福锦小区 104 1380－2150 131－160 市区 创富中心 42 1200－1900 45－190 市区 阳光电子广场 98 1160－1300 68－107 南区 城市花园 180 1250－1860 90－210 南区 公务员小区 782 800－1380 70－186 南区 洪润小区 104 1480－1580 93－180 市区 竹苑小区 82 1480－1663 85－236 北区 未定名 30 1242－1420 71－132 由上表可见，翠云区住宅楼盘南部供应量占据市场首位，其关注率，购房吸引指数市中心楼盘位居全市第一。住宅消费关注点依次为：区位——价格——生活便利程度——周边环境——小区内环境——户型，消费者在购买时第一考虑的因素还是生活便利性。 （二）地块优劣势分析 1、优势 不临主街道，踞山而居，视野宽广，有一览全思茅之独特优势； 噪音分贝低，居家干扰小，是比较理想的安静居家之地。 整体地形有一定规模，且相当独立，楼盘品质拔高具有前提条件。 2、劣势 区域大居住范围与南边相比较淡薄； 周边环境杂乱，视觉不佳，属于夹缝中开发的住宅 （三）地块可适应物业之类型及档次 因为本案位置不属于市中心，所以会导致市场认知低，区域配套不完善，而规划较大规模，给定位加大了产品定位潜在空间。高、中、低档在本案都有需求市场，本案适宜作综合性产品规划，联排别墅、多层，都可以适应市场。 本案规模及先天条件决定了，作为中档偏高定位比较适合。 三、基地研究及定位 （一）本案产品定位建议 1、基地研究结论及产品指向 区域大环境配套不足，地块相对较独立，周边配套不足的状态给本案价值与受众范围造成仰制作用。 小区主入口选为南面临思亭集贸市场，选择这一位置能够对楼盘价格、形象认知起促进作用，但需要与电力部门协商解决入口处城市电缆迁移问题。 小区入市时