太原后营坊街项目的初步理解.pptVIP

项目规划及产品功能分区 A区西侧地块： 城市景观豪宅 －拔升项目整体形象的核心要素，高价高品质，实现利润部分。 A区东地块西侧： 主力产品，中高价位；稳定产品形象，并保持良好现金流。 A区东地块东侧： 极品小户型，中档价位；低总价促进热销提升项目市场追捧，并实现快速回款。 开发策略的考虑 产品细节打造－附加价值 园林景观－独特的多层次园林景观设计 能满足商务需求的泛会所设计 主题商业街 灵动、变幻的室内空间设计 精装修，奉送家居家电 物业管理 … … 园区与外界（龙潭公园）的交流，绿带的延伸； 园林与建筑之间，以水系和路径为衔接； 建筑与建筑之间，以风景为窗口； 建筑与庭院之间，以庭荫、植被为平台。 产品细节打造－园林景观 独特的多层次园林景观设计： 集中绿地园林示意图 好的开局至关重要，建议采用先做环境，后卖住宅。 产品细节打造－园林景观 中密度建筑之间变化有致的间距，给塑造宏伟园林景观创造了条件。 园林景观 园林景观 适应北方气候的日韩式东方园林 1、稀缺性（周边项目未见） 2、水景一定要有，但也一定不能太大 3、北方树木品种的搭配塑造视觉景观 4、人工小品景观弥补冬季绿色不足 宅前景观 产品细节打造－园林景观 减少开发商投入及后期经营风险 部分商务服务的提供也可销售提供推动作用。 产品细节打造－泛会所 泛会所 跃层与错层设计塑造特色户型空间的 产品细节打造－室内空间变化 舒适型户型：毛坯（或可选菜单式装修） 紧凑型户型：精装修＋家居家电 产品细节打造－精装修 精装修有助于开发商价格的实现。 通过样板间的塑造展示紧凑实用的室内空间效果 样板间精装修——客厅示意图 产品细节打造－精装修 样板间精装修——卫生间示意图 产品细节打造－精装修 产品细节打造－精装小户型 真正的精装修 不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。 价格档次 价格定位 舒适型户型： 3300-3800元/平米； 40-80万元/套 紧凑型户型： 3000-3500元/平米； 18-30万元/套。 目标人群定位 本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类： 追求完美生活的“自用型”客户，满足区域升级换代的需求。 他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 “自住兼投资型客户” 他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离城市很远的郊区购房，而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价格相对不高的均衡性置业方案。 潜在目标客户构成 本项目需求特征 城市中心 －舒适型住宅 －第一居所 自用型客户 1、周边升级置业客户，现居住房屋已经老旧，属于应升级换代产品，业主均有一定的经济基础，并由升级置业的愿望； 2、府东（西）街－柳巷商圈－朝阳商圈－五一广场商圈一线中高档办公物业聚集，其中大中型国内外企业云集（国企、私企都有、外企较少），高层领导、中高层管理人员居住需求旺盛，对居住品质及环境要求较高。 3、周边小企业主，有较强的经济实力，在工作地附近寻求较高品质的居所。 4、具有老城区情怀的人群，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 身份地位： 泛含太原市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。 4、财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。 和睦、幸福的家庭生活 悠闲自在的生活节奏 孩子的欢愉 本项目需求特征 城市中心－紧凑型住宅 自住兼投资型客户 身份地位： 核心层客户群为工作在迎泽区和杏花岭区的中高层管理人员或各专业领域的科技人员，另有如外地来晋的自由职业者、经纪人等类群体。 他们并非社会精英人物，也非居于社会底层，而属于枣核型收入结构中的最宽段； 多为即将添丁的两口之家或子女尚小的三口之家。 友谊和聚会 以上为本次汇报内容，谢谢 ！ * 使土地供应减少，土地价值更加珍贵，客观上使房地产产品价格稳步提升。 如果将产品细分，既满足低收入阶层的功能性产品，满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，太原房地产市场应有巨大的价格上涨空间 由于人均住房面积严重不足和取消福利分房的影响，以及城市人口的增加带动住房需求的快速增加，市场仍会处于供不应求的局面。 * * 东大盛世家园，作为太原的一个重要地产项目，从其开盘的热销到后期的滞销，其过程伴随着的是购房者对于高密度住宅项目认识的逐渐成熟。高密度的住宅环境所造成的采光少、通风不畅、观景差等众多的劣势，致使高端市场中的高密度产品出现全面的滞销状态。本案高密度产品与高端市场定位的矛盾而本案恰好是此种产品，高密度的设计，园林绿化面积小，无法匹配高端市场定位。 本项目所处的位置为太原老城区，周边的楼房多为旧房，楼体立面破旧，规划杂乱。老城区的居民，