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我国城市土地使用制度与土地市场研究 摘 要 (,革开放二十年来，我国社会主义市场经济的逐步形成和发 展，液大地推动了我国国民经济的增长和城市化进程的加快。为 了适应形势发展的需要，我国城市土地使用制度进行了一系列改 革，土地从无偿、无限期使用转变到有偿、有限期使用，尤其是 199。年 《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让条例》施行 后，城市土地作为一种特殊商品进入了市场，成为市场经济的重 要组成部分。土地市场的形成和运行为土地资源的优化配置创造 了有利条件，在国民经济建设中发挥了重要作用。 新 《土地管理法》的硕布实施，标志着我国土地管理进入了 一个新的历史时期，加大耕地保护力度，实行总量控制和用途管 制成为新时期土地管理的重要特征。人地矛盾尖锐化使农业用地 向建设用地的转化余地 日趋有限。城市土地是城市社会生产和生 活的墓本条件之一，是城市社会进行一切生活和生产活动的场所 和空间，这种有限转化在一定程度上制约着城市建设的发展，从 而决定了城市建设用地的扩大必然走由使用增量土地转为内部挖 潜主要使用存童土地的路子.因此，保护耕地和为城市发展提供 合理的建设用地就成为新时期土地管理的两大课题. 目前，我国土地使用制度改革还不完善，城市土地市场运行 机制还不健全，土地使用制度现状和城市土地市场的发展还不十 分协调，且幕露出许多问题，这不仅制约着城市建设的发展，而 且影响了土地使用制度的深化.所以，开展我国城市土地使用制 度和土地市场研究，对加强城市土地管理，合理高效利用城市土 地，促进城市经济快速、持续发展具有十分重要的理论与实践意 义’乡- 本文运用土地经济学的有关理论，从正反两方面对我国现行 土地使用制度下的城市土地市场进行了分析研究，并提出了自己 的见解，全文共分5章. 一、本文的主要内容 (一)导论部分，首先阐述了本文的研究背景，并对研究的 目的和意义作了说明;其次，对国内外城市土地制度与土地市场 的现状和研究动态作了比较全面的、客观的综述和比较。咯后， 就本文的思路和方法作了说明于 (二)相关理论及基本概念。 了方便研究，首先对马克思 主义地租理论、区位理论 (其中包 典型代表 :工业区位论、农 业区位论和中心地理论)、土地价值和价格理论等从土地经济学 的角度进行了思考和定位，从而为本项研究莫定了经济学方面的 基础.继而对土地制度、土地产权、土地市场等基本概念进行了 界定，明确了其内涵和外延，并对它们之间的关系进行了分析论 述 J 、 份 三)我国土地使用制度改革及土地市场的形成。本章根据 时间顺序，论述了我国土地使用制度的演变和改革过程. 储先，简略论述了自解放至一九八二年我国传统土地制度的 形成友在不同阶段、不同土地政策下城市土地市场的表现形式。 其次，对一九八二年一一一九九八年新 《土地管理法》颁布 施行期间的土地使用制度改革分四个阶段进行了分析。1.1982- 1987年 9月，从深圳市试点开始征收土地使用费，当时征收土地 使用费的出发点是为了解决城市塞础设施建设资金长期短缺问 题，是城市土地使用制度改革的重要一环和第一步。2.1987年9 月一1988年 4月，城市土地批租试行，揭开了国有土地使用制度 根本改革的序幕，标志着城市土地使用制度改革从理论探索走向 实践探索，为建立土地市场打下了墓础。3.1988年 4月一1990 年， 《宪法》、 《中华人民共和国土地管理法》的修改和 《出让 和转让暂行条例》的硕布，标志着我国土地使用制度改革走上了 依法进行的轨道，土地市场开始运转.4.1990年一1998年，城 镇国有土地制度改革由沿海扩及内地，由新增量延及存量土地， 土地市场开始活跃，并逐渐暴露出一些问题. 最后，论述了新 《土地管理法》的核心内容一即国家确定了 实行土地用途管制是土地管理的核心制度，城市土地市场从大量 增加存量土地转为挖掘存量土地潜力，土地市场的供给和需求发 生了变化.王 (四)我国现行土地使用制度下城市土地市场分析。本章从 正反两方面对我国现行土地使用制度下城市土地市场进行了分 析。户方面，肯定了我国城市土地市场在强化国家对土地的所有 权、裸障用地者对土地的使用权方面的作用，认可了城市土地市 场为城市建设资金的积累、产业结构的调整和企业优化组合等方 面的贡献.另一方面，客观分析了我国城市