2014年房地产行业现状及调控政策分析精品报告.docVIP

2014年房地产行业现状及调控政策分析报告目 录 一、就房价调控而言，需求压制已是强弩之末 3 1、目前市场客户结构中，非自住需求购房占比低 3 2、限购政策再加码作用有限 4 3、限贷政策边际调控效力快速衰减 5 4、增加存量房市场交易成本无益于楼市供需结构改善 5 二、促进供给才是解决供需不平衡的核心要义 6 1、单纯打击需求往往意味着抑制供给 6 2、新增建设用地供应不足 7 3、疏导被囤积的存量房流向市场是解决房价问题的核心途径 8 4、开征房产税是推动存量房入市的重要举措 8 三、调控政策影响分析：房价软著陆，房企换库存 9 1、未来房产税征收将是渐进式，房价有望软着陆 10 2、房企经营业绩将基本保持稳定 10 四、行业展望：短期受压，长期向好 13 一、就房价调控而言，需求压制已是强弩之末 压制需求的核心要义是打击投资炒房。当国内一二线主流城市自住型购房人群占比已超过80%后，需求抑制政策加码的效果能有多大？ 1、目前市场客户结构中，非自住需求购房占比低 限购、限贷政策从2010年开始实施后，全国大中型城市，特别是限购城市投机性购房比例已大幅降低。以万科近五年成交客户结构为例，2012年其首次置业和首次改善客户占比高达87%，其他投资类客户仅占12%，炒房者占比远低于2009年时的19%。万科作为深入一二三线城市的住宅龙头企业，我们认为其客户结构具有广泛的代表性。 在限购城市中，非自住购房者的占比则更低。我们以上海为例，以投资理财为目的购房者占比少于10%，无房、结婚用房和改善居住三种自住型需求则是市场的主流。 2、限购政策再加码作用有限 在细则出台前，46个限购城市中，已有包括北上广深共12个城市实现了全境限购。这意味着新细则中关于限购的条款并不会再次影响到相关城市的购房需求。剩余的34个城市则会由于限购覆盖到郊区而受到冲击。 从全国范围内来看，扣除已经全面限购的一线城市和未限购城市外，实际现阶段限购政策所影响城市的成交额为全国成交金额的40%。再考虑到这些城市炒房客户占比不足20%，新国五条细则所带来的限购加码对全国楼市成交额的影响不足8%。 3、限贷政策边际调控效力快速衰减 考虑到全国已经是一套首付三成，二套首付6成、1.1倍利率，三套停贷，因此在现有政策上继续收紧的空间已经非常小。如果继续提高一套房首付比例，则完全是打击刚需；提高二套房首付和利率，则打击改善性需求，皆不符合楼市调控政策的初衷。 更为重要的是，新国五条细则明确表态，二套房信贷收紧与否由各地区自行决策，只在房价过快上涨区域推行。可见中央也意识到，继续加码二套房贷调控属于无奈之举，调控不能以牺牲改善型需求为代价，加强对房价过快上涨城市的调控即可，全国铺开并无必要，可见限贷政策加码对楼市的边际调控效力已大不如前。 4、增加存量房市场交易成本无益于楼市供需结构改善 新国五条中的住房交易所得税征收规定大幅增加了二手房交易成本，短期内会产生明显的挤出效应，部分购房需求将转移到税负较少的新房市场，有助于缓解一线城市核心区域二手房价快速上涨的压力。 长期来看，在供需结构不发生更本性变化的前提下，仅通过税收调节价格是非常困难的。土地增值税并不能抑制地价飞速上涨就是一个很好的例子。特别是在现阶段刚需已成为市场主要购买人群前提下，未来自住房转手交易成本的提高，并不是购房者所关心的核心要点，市场购房意愿并不会因为交易个税的收取而大幅缩减。 二、促进供给才是解决供需不平衡的核心要义 供给不平衡来源于两个方面。一是住宅建设用地供应不足导致增量供应不足；二是存量供应流转不足。前一个原因源于建设用地的地方垄断和土地财政造，涉及政治生态和权力架构，非单一行业政策所能改变；后一个问题则是由于房产持有收益高，逐利资本控盘市场所导致，可通过政策改善来解决。目前城市常住居民人均居住面积30平米，户籍居民人均居住面积近60平米，可见问题不在总量而在结构，促进居住资源的再分配才是调控的关键所在。 1、单纯打击需求往往意味着抑制供给 压制需求的政策往往也抑制了供给。在市场缺乏有效金融投资工具的情况下，持有房产是人们较好的投资选择。限购、限贷等抑制投资政策意味着，炒房者一旦将手中的住房出售后，就无法再买回来。这导致炒房者出售房源是会更为谨慎，市场供应大幅下降，并引发新房供应较少的一二线城市房价不跌反升。从下图中我们可以看到，北京和天津至2010年4月新政推出后，二手房交易量大幅下滑，但交易价格却涨多跌少，说明购房需求被压制的同时，卖房意愿同样大幅下降，市场在一个更低的成交量和更高的成交价格上达成新的平衡。 2、新增建设用地供应不足 建设用地的地方政府垄断和土地财政现象造成土地市场供给严重不足。从2010年以来，全国房地产市场供应量面积均大幅低于供地计划。