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BOT模式在廉租房建设中的应用研究 　　摘要： 作为重大民生问题，保障性住房建设被写入十八大报告，建设廉租房是完善保障性住房体系的一项重要举措，而资金的筹集又是重中之重。我国目前的廉租房保障体制还未真正建立，很重要的原因在于财政资金难以承担建设大量廉租房之重。本文将BOT模式引入廉租房建设，以期在一定程度上缓解财政资金压力，进而推进廉租房制度的可持续发展。 　　关键词： BOT；廉租房；财政资金 　　一、引言 　　2012年的十八大报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示： 　　由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。 　　二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析 　　（一） BOT模式简介 　　BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。 　　在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。 　　（二）可行性分析 　　（1） 国家政策支持 　　财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。 　　（2） 民间资本充沛 　　由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。 　　（3） 有经验可循的双赢机制 　　BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。 　　根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部