2012年中国目前商业地产发展形势研究报告.pptVIP

- 本资料来自 - - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 1、经济环境：： 中国人均可支配收入增长迅猛，居民消费能力越来越强，商业用房需求增加 近年来中国城镇居民人均可支配收入逐年增加。国家统计局数据显示，2001-2010年，我国居民人均可支配收入除03、09两年，增长速度均高于10%。 全国历年城镇居民人均可支配收入及其增长率 2010年，我国人均可支配收入达到19109元/人，比2001年增长了178%，居民的消费能力越来越强，消费需求愈发旺盛，对商业用房的的需求构成有力支撑。 - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 1、经济环境：： 社会商品零售总额持续增长，反映了需求越来越旺盛 2010年，中国社会商品零售总额达到15.45万亿人民币，是十年前的3.5倍。2001-2005年，中国社会商品零售总额平均增速约为11%；2005-2010年，中国社会商品零售总额平均增速约为20%；中国社会商品零售总额增长速度不断加快，同时总额不断刷新。社会商品零售总额发展后劲十足，对商业营业用房的需求也越来越旺盛。 全国历年社会商品零售总额及其增长率 - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 1、经济环境：： 中国第三产业比重越来越大，对办公楼的需求量将越来越大 近十年来，中国第三产业呈现稳步发展，其比重由2001年的40.5%增加至2010年的43.4%。期间，第三产业的比重有所波动，但总体呈现增长的态势。 2010年，中国第三产业产值为173087亿元，比2009年增加了25445亿元，增幅为17%。 与发达国家相比，我国第三产业的比重偏低，随着经济发展，我国第三产业的规模将越来越大，对写字楼的需求也会愈发旺盛。 全国历年第三产业产值及比重情况 - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 1、经济环境：： 外商投资额连年增加，商办需求再次被拉动 2004-2010年7年间，中国累计吸引外资约142600亿美元。 中国外商投资额连续保持高速增长，平均增幅达到13.78%。 外资对中国的投资，特别是第三产业的投资，将催生办公需求。 全国历年外商投资额及其增长率 - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 2、政策环境——货币政策： 时间 范围 调整幅度（%） 调整后大型金融机构存款准备金率 2011年12月5日 存款类金融机构 -0.5 21% 2011年6月20日 存款类金融机构 0.5 21.50% 2011年5月18日 存款类金融机构 0.5 21% 2011年4月21日 存款类金融机构 0.5 20.50% 2011年3月25日 存款类金融机构 0.5 20% 2011年2月24日 存款类金融机构 0.5 19.50% 2011年1月20日 存款类金融机构 0.5 19% 2010年12月20日 存款类金融机构 0.5 18.50% 2010年11月29日 存款类金融机构 0.5 18% 2010年11月16日 存款类金融机构 0.5 17.50% 2010年10月13日 工、农、中、建、招和民生银行 0.5 17.5%（为期2个月） 2010年5月10日 除农村信用社和村镇银行外的其他银行 0.5 17% 2010年2月25日 除农村信用社等小型金融机构的其他银行 0.5 16.50% 2010年1月18日 除农村信用社等小型金融机构的其他银行 0.5 16% 货币微调不改房地产信贷偏紧格局 目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势.在国内外经济形势没有大幅恶化的情况下，2012年总的信贷规模可能与2011年持平。 商业地产对资金的要求较高，从紧的货币政策对商业地产发展不利，但考虑到房地产开发的结构调整，开发企业和银行对住宅开发投资向商业地产的转移，货币政策对商业地产的影响相对较小。 - 本资料来自 - 四、商业地产发展环境 2、政策环境——市场调控 调控政策，尤其是限购限贷，是形成挤出效应的关键 类别 住宅 商业地产 限购政策 多数城市限购一套或两套 无限制 限贷政策 第三套住房停止贷款 无限制 首付比重 首套房三成，二套房六成 不变（五成） 房产税 沪、渝差别化征收 不征收 交易税费 不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税 不变 贷款利率 上升 上升 资金准入 严禁外资、险资流入 较少限制 此轮调控重点对象为商品住宅市场，因此商业地产成为规避调控风险的主要产品类型； 住宅、商业地产调控对比 - 本资料来自