第二章：物业管理服务.docVIP

物业管理服务 物业管理服务的特点和内容 一、特点： (公共性和综合性 (广泛性和差异性 (即时性和无形性 (持续性和长期性 二、内容： (常规的服务内容（对全体业主、8项） (特约的服务（对个体业主） 三、服务标准： 三类标准，重点是一级服务标准 服务标准 ≠ 全国物业管理示范小区标准  物业服务收费 一、物业服务收费原则 1．合理原则 2．公开原则 3．收费与服务水平相适应原则 二、物业服务收费管理 （一）收费定价形式 政府指导价——等级标准 + 基准价格 + 浮动幅度 市场调节价——依市场原则协商价格 （二）收费形式 1．包干制形式： 物业服务费 = 物业服务成本 + 法定税费 + 企业利润 2．酬金（佣金）制形式： 物业服务资金 = 物业服务支出 + 企业酬金 酬金制的三项义务 每年不少一次公布收支情况 及时答复业主方对收支情况的质询 聘请专业机构财务审计 （三）物业管理服务成本构成： 九项成本构成 注意：物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。 （四）物业服务费的缴纳 1．业主是缴纳物业服务费的第一责任人 2．非业主使用人不履行缴费义务，业主负连带责任承担缴纳义务 3．建设单位全额承担未交付使用房屋缴费义务 4．业委会对欠费业主应当督促其交纳 5．管理企业不得向业主收取供水供电等公用事业单位代收代支费用之外的费用  物业服务合同 物业服务合同的认识 1．物业服务合同是业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，地位非常重要 2．物业服务合同属于民事合同范畴，民事主体关系是平等的 3．物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴，即独立的合同类型。不等同于委托合同性质 4．物业服务合同因不同物业管理阶段，分为前期物业服务合同和物业服务合同 物业服务合同内容： 8项基本内容 + 其他约定 前期物业服务合同 由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订合同，对物业实施管理服务的合同 前期物业服务合同特征 1．过渡性 2．主体特殊性：合同由建设单位和物业管理企业签订 3．要式合同 前期物业服务合同的时效 1．前期物业服务合同可以约定期限 2．前期物业服务合同是一种附终止条件的合同 前期物业服务合同的主要内容 8项基本内容 + 其他约定 物业管理企业的义务 维护物业管理区域秩序的义务 主要方式 (履行告知义务 (履行制止义务 (履行报告义务 履行物业管理区域安全防范协助义务 发生安全事故管理公司履行三项义务 1．立即采取应急措施，避免扩大损失 2．及时向有关行政管理部门报告事故 3．协助做好救助工作 物业管理企业的责任 未能履行合同 (根本不履行 (不完全履行 第四节 物业使用与维护 一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 四、业主装饰装修房屋应当依法规范 五、利用物业共同部位、共用设施设备经营应当遵守有关的规定 6