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大型高档楼宇创新管理模式研究 　　摘 要 当前，研究物业管理，尤其是高档写字楼的管理模式，在国内还是一个相对较冷门的领域。希望通过这一次的调研，可以摸索出一些写字楼成功管理的经验，形成一个体系，并将这份经验与大家一起分享。这一次的走访选择了几栋比较有代表性的写字楼，有民营企业的写字楼，有外商的，也有港资的。本文无意将民营，外商，港资之间的管理模式做一个优劣的比较，只是将它们的管理经验做一个总结，供大家参考。 　　关键词 高档楼宇 创新管理 模式 　　基金项目：上海市教委学生创新资助项目。 　　作者简介：潘皓阳，上海对外经贸大学法学院。 　　中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592-（2014）05-208-03 　　大型高档楼宇（又称大型高档写字楼）的现代化管理始于上世纪90年代，是物业管理的延伸性的现代化“个体化管理”的形态，以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以突出经济功能，体现集约型、高密度、精致性为特点的一种新型管理方式。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、网络公司、律师事务所、会计事务所、房地产开发企业等国内外各类企业和公司。所以，又有人将此称之为“经济楼宇型管理”。作为一种新型的社会与经济的复合管理形态，大型高档楼宇管理已经成为了城市管理的重要组成部分。 　　大型高档楼宇管理的理论研究和实践首先出现在上海和深圳。特别在90年代末21世纪初的浦东，随着浦东开发和世博会的机遇，出现一大批以写字楼为流行的大型高档楼宇。伴随而至的是应对性、专门性的新型管理方式。之后，这种新型管理方式又紧跟浦西摩天大楼的遍地开花而被借鉴、推广开来，尤以陆家嘴圈、南京路圈、虹桥圈和打浦桥圈等为突出，这些地区的不少大型高档楼宇陆续被打造成堪称“创新楼宇管理”的典范。随后出现在沿海的一些经济发达城市（宁波、福州、大连、天津等），并且也日益被其他一些城市政府所接受。 　　本文则从中选择了三栋具有代表不同区域典型的，又有不同“楼宇经济特色”，更是在大型高档楼宇的创新性管理方面摸索出异同经验的写字楼型楼宇，介绍其这三栋楼宇在总结物业管理经验教训的基础上，在“经济型楼宇管理”方面所做的探索与创新，一窥我国目前的大型高档楼宇创新管理或“经济型楼宇特色管理”发展状况。 　　一、创新管理典型模式例介 　　（一）服务像空气一样 　　上海环球金融中心坐落于陆家嘴的中心，2008年8月29日竣工。是中国目前第三高楼、大陆第二高楼、世界第四高楼、世界最高的平顶式大楼，楼高492米，地上101层，开发商为“上海环球金融中心公司”，由日本森大厦株式会社（森ビル）主导兴建。其总建筑面积达38万平方米，它是一个集商业，办公，会议，观光，酒店于一体的综合性大楼。 　　7楼至77楼是环球的办公区域，这里云集了国内外五百强企业，诸如安永，宝钢，汤臣，日本三井住友银行股份有限公司等。称其为世界金融磁场一点也不为过。 　　森大厦株式会社的方部长向我们坦言如何管理好这么一个体量规模巨大，超高型的综合大楼，任务一点也不轻松。但在大楼竣工至今的5年内，环球写字楼的入住率已达到99%以上，有些企业甚至在搬出环球后，过了没多久，又想重新搬回环球，理由就是环球优秀的物业管理。对于环球的管理，方部长一言以蔽之“我们的服务像空气一样”。 　　快件中心可谓是环球的一个特色。在环球，每天的快件数量是惊人的，人流众多，给管理造成了很大的困难。面对这一问题，物业公司特别开辟了一处快件中心，所有的外来快递等放在这一快件中心内，再由物业公司进行转送，大大减少了大厦的安全隐患和保证了大厦的正常运营。要说快件中心的历史，其实已经有十余年了，在环球还未建成之前，森大厦株式会社便已在其之前管理的写字楼建立了快件中心，环球竣工之后，快件中心这一模式也被带入了环球。 　　人性化的管理在环球处处都有展现。在环球的防灾中心内，有一面小墙，上面装有10多个按钮，这些按钮都与给卫生间内的残疾人位联通，一旦残障人士在卫生间内遇到了突发状况，只要按下按钮，防灾中心的按钮就会变红，闪烁，并发出叫声，防灾中心内的保安便会马上出动。 　　作为一家由日本公司管理的大厦，环球金融中心自也不可避免的会留下一些日式的管理风格。要回答什么是“日式管理”，谁也不能给一个明确的定义，但或许方部长的那句“我们的服务像空气一样”是最好的注脚。在刚才的一个个小例子中，不难看出，日式细致，贴心，周到的服务特点处处体现在整栋大楼之中，但这些服务就像空气一样你难以捕捉，却又是无处不在的，离开了它，你就会感觉到是多么难受。 　　（二）让我们生活得更好 　　证大五道口广场由上海证大房地产有限公司投资，上海证大五道口房地产开发有限